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居委会驾辕社区治理“三驾马车” 代表:弥补业委会“先天不足”

2016-12-29 14:54:19

来源:东方网 作者:詹顺婉 选稿:费一妍

  居委会、业委会、物业公司合称社区治理的“三驾马车”。然而,长期以来三者之间定位模糊、职责交叠等,导致物业管理中职能缺位、错位、懒政情况频频出现。“三驾马车”如何各司其职、合力并进,助力物业管理难题破解?近日,《上海市居民委员会工作条例(草案)》提交市人大常委会会议一审,法规草案拟理顺居民委员会与业主委员会、物业服务企业之间的关系,明确指出,居民委员会应指导和监督业主委员会依法履行自治管理职能,协同业主委员会督促物业服务企业履行物业管理职责。

  既然有了代表全体业主利益的业委会,为何又需要居委会监管?物业管理本是市场行为,准行政组织的介入是否合理?在市人大代表朱鸿召看来,业委会制度“先天不足”,实际运行中不作为、乱作为、难作为等问题突出,是居委会成为“三驾马车”驾辕者的主要原因。

  “一方面,业委会在操作执行中存在着不公开、不征询、不花钱、不审计等不规范行为,而对其的监管、问责往往难以开展。另一方面,相关法律法规责权利不对等严重妨碍了业委会行使物业管理主体职能的有效发挥”,朱鸿召指出。

  追责难导致乱作为、不作为

  由市人大举行的相关调研发现,一些小区业委会不作为、乱作为却难以追责。比如:少量业主反映所在小区业委会在物业管理中与物业服务企业串通起来,利用工程项目的名义,蚕食或侵占业主公共利益,存在暗中损害业主公共利益问题;有的业主反映业委会暗箱操作、不履行公示程序致使业主错失监督良机造成事实损害和小区矛盾;还有业委会换届改选时的拉票现象、业委会到期不换届现象、业委会不当决定难撤销等等。许多问题经业主多方投诉却始终没有及时有效的措施予以制止、纠正、查处和惩罚。

  “问责难,导致一些业委会运作中猫腻重重,严重挫伤了广大业主参与小区物业管理的积极性,亟需更有力的监督和约束”,朱鸿召认为。

  权力义务不对等导致难作为

  业委会需要监管,也需要扶持。市人大相关调研也发现,相关法律法规责权利不对等严重妨碍了业委会行使物业管理主体职能的有效发挥。

  据了解,虽然业委会受全体业主委托,代表业主大会,行使小区物业管理主体责任。但是目前的住宅小区业主委员会没有独立的法定身份,业委会只有名义上的小区业主集体代表资格,没有独立法人资格,没有与权利相对等的设立财务账户资格,没有经济赔偿能力,没有高效的执行手段,没有完整的法律责任。以上先天不足造成一些小区遇到诸如业委会和物业服务企业资料移交问题、维修资金续筹和物业管理费调价问题、公共收益权属模糊及使用不规范问题等等。“责任与义务、权力与利益不匹配导致小区业委会正常运作困难重重,业委会遇到挫折辞职不干的事件屡有发生”,朱鸿召指出。

  朱鸿召坦言,像业委会这样的群众自治制度,在实际操作中,与目前的国情、社会文化存在一定不适配性,业委会是业主自我管理、自我服务赖以实现的制度形式,业主自治意识的强弱、自治素养的高低,决定了业委会制度能否充分发挥作用的关键。“目前的现实是,‘不管就乱’是普遍现象”,朱鸿召表示,业委会作为一种尚未成熟、健全的自治制度,还需要居委会等各方力量“扶一把”。

  那些好经验:

  事实上,由居委会牵头,三驾马车齐心协力破解社区治理顽疾的成功经验并不再少。

  在虹口区凉城新村街道秀苑小区,居委会、业主委员会、物业每周交流一次,居委会每年负责向业主发征询函,疏理出当年业主关注的6-7个共性问题,再与业委会及物业公司交流,指导并推动问题解决;弥补了业委会部分功能的不足,据此三驾马车解决了小区屋顶漏水、墙面渗水等顽疾,监督了小区出现的保洁、垃圾堆放等日常问题。

  黄浦新苑依托社区事务联席会议平台,在社区党总支的领导下,构建了“三位一体”的社区管理组织体系,形成了物业管理的工作合力。妥善解决了垃圾房改造成活动中心、监控系统、污水系统、绿化系统、饮水系统等工程项目。

  位于长宁区的茅台新苑属于1990年代初建设的次旧小区,虽然小区物业管理硬件条件较差,但物业管理水平和质量都比较令业主满意,其主要经验是在居民区党组织的领导下,由居委会、业委会、物业公司、社区民警、志愿者团队“五位一体”共同配合,有核心又有职能,有分管又有联合,较好地实现社区善治。该小区先后被评为长宁区党建银奖单位、市级文明小区和市级平安小区等先进荣誉。

  “是业委会完全自治社区还是由政府等他治社区?就目前社会发展阶段中市民素养和文化程度而言,我们感到社区应处于自治和他治之间”,市人大代表黄晨认为。

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居委会驾辕社区治理“三驾马车” 代表:弥补业委会“先天不足”

2016年12月29日 14:54 来源:东方网

  居委会、业委会、物业公司合称社区治理的“三驾马车”。然而,长期以来三者之间定位模糊、职责交叠等,导致物业管理中职能缺位、错位、懒政情况频频出现。“三驾马车”如何各司其职、合力并进,助力物业管理难题破解?近日,《上海市居民委员会工作条例(草案)》提交市人大常委会会议一审,法规草案拟理顺居民委员会与业主委员会、物业服务企业之间的关系,明确指出,居民委员会应指导和监督业主委员会依法履行自治管理职能,协同业主委员会督促物业服务企业履行物业管理职责。

  既然有了代表全体业主利益的业委会,为何又需要居委会监管?物业管理本是市场行为,准行政组织的介入是否合理?在市人大代表朱鸿召看来,业委会制度“先天不足”,实际运行中不作为、乱作为、难作为等问题突出,是居委会成为“三驾马车”驾辕者的主要原因。

  “一方面,业委会在操作执行中存在着不公开、不征询、不花钱、不审计等不规范行为,而对其的监管、问责往往难以开展。另一方面,相关法律法规责权利不对等严重妨碍了业委会行使物业管理主体职能的有效发挥”,朱鸿召指出。

  追责难导致乱作为、不作为

  由市人大举行的相关调研发现,一些小区业委会不作为、乱作为却难以追责。比如:少量业主反映所在小区业委会在物业管理中与物业服务企业串通起来,利用工程项目的名义,蚕食或侵占业主公共利益,存在暗中损害业主公共利益问题;有的业主反映业委会暗箱操作、不履行公示程序致使业主错失监督良机造成事实损害和小区矛盾;还有业委会换届改选时的拉票现象、业委会到期不换届现象、业委会不当决定难撤销等等。许多问题经业主多方投诉却始终没有及时有效的措施予以制止、纠正、查处和惩罚。

  “问责难,导致一些业委会运作中猫腻重重,严重挫伤了广大业主参与小区物业管理的积极性,亟需更有力的监督和约束”,朱鸿召认为。

  权力义务不对等导致难作为

  业委会需要监管,也需要扶持。市人大相关调研也发现,相关法律法规责权利不对等严重妨碍了业委会行使物业管理主体职能的有效发挥。

  据了解,虽然业委会受全体业主委托,代表业主大会,行使小区物业管理主体责任。但是目前的住宅小区业主委员会没有独立的法定身份,业委会只有名义上的小区业主集体代表资格,没有独立法人资格,没有与权利相对等的设立财务账户资格,没有经济赔偿能力,没有高效的执行手段,没有完整的法律责任。以上先天不足造成一些小区遇到诸如业委会和物业服务企业资料移交问题、维修资金续筹和物业管理费调价问题、公共收益权属模糊及使用不规范问题等等。“责任与义务、权力与利益不匹配导致小区业委会正常运作困难重重,业委会遇到挫折辞职不干的事件屡有发生”,朱鸿召指出。

  朱鸿召坦言,像业委会这样的群众自治制度,在实际操作中,与目前的国情、社会文化存在一定不适配性,业委会是业主自我管理、自我服务赖以实现的制度形式,业主自治意识的强弱、自治素养的高低,决定了业委会制度能否充分发挥作用的关键。“目前的现实是,‘不管就乱’是普遍现象”,朱鸿召表示,业委会作为一种尚未成熟、健全的自治制度,还需要居委会等各方力量“扶一把”。

  那些好经验:

  事实上,由居委会牵头,三驾马车齐心协力破解社区治理顽疾的成功经验并不再少。

  在虹口区凉城新村街道秀苑小区,居委会、业主委员会、物业每周交流一次,居委会每年负责向业主发征询函,疏理出当年业主关注的6-7个共性问题,再与业委会及物业公司交流,指导并推动问题解决;弥补了业委会部分功能的不足,据此三驾马车解决了小区屋顶漏水、墙面渗水等顽疾,监督了小区出现的保洁、垃圾堆放等日常问题。

  黄浦新苑依托社区事务联席会议平台,在社区党总支的领导下,构建了“三位一体”的社区管理组织体系,形成了物业管理的工作合力。妥善解决了垃圾房改造成活动中心、监控系统、污水系统、绿化系统、饮水系统等工程项目。

  位于长宁区的茅台新苑属于1990年代初建设的次旧小区,虽然小区物业管理硬件条件较差,但物业管理水平和质量都比较令业主满意,其主要经验是在居民区党组织的领导下,由居委会、业委会、物业公司、社区民警、志愿者团队“五位一体”共同配合,有核心又有职能,有分管又有联合,较好地实现社区善治。该小区先后被评为长宁区党建银奖单位、市级文明小区和市级平安小区等先进荣誉。

  “是业委会完全自治社区还是由政府等他治社区?就目前社会发展阶段中市民素养和文化程度而言,我们感到社区应处于自治和他治之间”,市人大代表黄晨认为。