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2008买房等一等还是该出手
2008年2月23日 16:02
来源:上海星期三 作者:老田/文侯 选稿:姚琳琳
  2008年,说起理财,除了股票基金,房子也绝对是不得不提的大事,自住也好,投资也罢。本周开始,我们的理财版请来了一位神秘嘉宾——老田。老田是谁?如果你在网上输入“田老头”三个字,就会搜到成千上万条有关“田老头”买房理房的故事。一个从外地来上海打工12年的老头,仅靠打工的收入就能在上海和江苏置下五房十四铺,眼力和魄力可见一斑。开辟“老田理财”这个栏目,不是讲述老田如何投资房产的故事,而是想通过老田十年的理财经验,揭示老田的投资理念和理财思路。但愿能对投资者有所启示。
  
  咱上海是个最能创造新名词的城市,即使是个陈年旧词,也能赋予“只可意会不可言传”的新意。比如说“自住房”一词,地球人都知道是指自己住的房子。上海人则说:不一定。买“自住房”的人不一定自己住,没买“自住房”的人不一定没房住。
  
  “自住房”新名词解释
  
  老田今年春节看一个上海朋友,终于弄明白了“自住房”的另一层意思。朋友家住着一幢别墅,还说要买“自住房”。原来“自住房”的另一层意思来自银行,你家有多少房产银行管不着,人家主要看你家有没有房贷,凡是没有房贷的家庭,都可以贷款购买“自住房”,贷款利息还可以打八五折。看来,如今谈论的“自住房”,是个带引号的。
  
  近两年,全国的房产价格不断上涨,国家的宏观调控政策不断出台,社会上房产价格的“拐点论”也屡屡见诸各大新闻媒体。于是乎,“2008年的房价还能不能涨啊”这句话,就成了今年春节餐桌上的热门话题。的确,就上海目前的房地产市场状况而言,降温的信号出现了:前几年那种扛着被褥去排队买房的火热场面不见了,开发商售楼处的大门口几乎已经“门可罗雀”,中介公司也因“门前冷落车马稀”而纷纷关门。人们大都在观望、在询问:今年的楼市到底是涨是跌?对于这个问题,恐怕谁也给不出一个准确的说法,老田也不敢妄加评论。老田说上海房地产市场的前景,是海市蜃楼还是海阔天空我说不准,但对购买“自住房”的人来说,就另当别论了。
  
  购买“自住房”要因人而异

  
  任何问题都有它的两面性,房地产的调控政策也不例外。特别是第二次购房者的住房贷款利率上调后,对投资房产的人来说,这也许是件坏事情,但对第一次购买“自住房”的人来说,这绝对是件好事情。为什么呢?因为未来房产价格走势的不确定性,会吓跑一大批投资房产的人,这将大大地抑制房价的上涨速度,给购买“自住房”的人创造一个极佳的入市机会。但是机会来了,这并不是说凡是有自住需求的人就一定要买“自住房”,购买“自住房”也要因人而定。
  
  一般来说,现在想买“自住房”的人大致有三种:
  
  第一种、家里房子确实小,想通过购买“自住房”改善一下居住条件。
  
  第二种、今年要结婚,想买个大房子结婚。
  
  第三种、没有房贷,想通过贷款购买“自住房”来分享公积金和房贷利率的政策优惠。
  
  然而,无论如何,买房子对咱们国人来说是人生之中的一件大事,也是人生之中最大的一次投资行为。购买“自住房”既然是一种投资行为,我们就要用投资的眼光去看待该不该买“自住房”这件事了。
  
  三个“等一等”的理由
  
  我认为在2008年,房子小的人不一定非得急着购买“自住房”,特别是家里存款不多且人均收入也不高的家庭,更不要急着购买“自住房”,等一等有可能会等来更大的机会。
  
  市政府公布的统计信息表明:上海市的房屋配套率已经达到95%,真正的住房困难户已经越来越少,沪籍人享受廉租房的条件,已从去年的“吃低保”扩大到今年的人均收入600元,据说年内有可能还要扩大到人均收入800元这一档。特别值得一提的是,自从国家的90/70房产调控政策发布以来,市政府不断加大经济适用房的投资力度。按照从立项到交房二至三年的建设周期计算,一部分经济适用房将于2009年面市,大批的经济适用房将会在2010年集中上市。这对房子小的和低收入家庭是个天大的利好。你想想看,多等二三年,每平方米房子能少花上千元乃至更多。你能说这不是等来的“天上掉馅饼”?老田说他妻子的同学小张一家,家庭收入在低保线上下震荡,人均住房面积也在廉租房条件的边缘左右摇摆。2008年,上海廉租房政策的阳光终于照进了小张一家,据说她家今年就能搬进新居。
  
  老田又认为想结婚的人在2008年也不一定非得急着购买婚房,特别是购房首付比例不高的结婚一族,更不要举债比阔一步到位,选择租房结婚可能会更好。为什么呢?因为如今常听小白领们感叹:时代不同了,工作不稳了。这就是奉劝结婚一族不要急着购买婚房的原因所在。因为工作不稳定,你就很难承受还贷的压力;因为工作不稳定,你将面临单位离家较远的可能。过去可以在一个单位一干就是一辈子,如今在一个单位少的干上一二年,多的也就十年八年。你一旦换了工作,单位离家十有八九就远了。到那时你购买的新婚房,有可能就成了你的心病。再从经济角度来看,买房结婚也不如租房结婚划算。如果你买100多万元的婚房,就算你享受了八五折的优惠利率,也要承担6.655%的贷款利息;如果你租用价值100多万元的房子结婚,按照目前的市场行情,一年的租金也就3万至4万元吧。这3%多的利息差,就等于你拥有了100万元的银行存款啊。老田说在2006年初的时候,有一对年轻人在结婚之前曾咨询老田:买房结婚和租房结婚哪个更好?老田出招:租房结婚,用买房的首付款买基金。今年春节这对年轻人向老田报喜,说他们按照老田的建议,结婚时租住了一套价值100多万元的房子,豪华装修家电家具全配,一年的租金3万元。他们那30万元买房首付款,全都买了基金,两年不到赚了100万元,如今基金的市值已经变成130多万元了。
  
  老田还认为在2008年:有住房而没买过“自住房”的人,特别是想通过买“自住房”来分享公积金和贷款政策优惠的人,一定要算明白投资收益这笔账才能出手,否则有可能偷鸡不成蚀把米。为什么呢?因为这部分人买“自住房”的动机有三:一是住新租旧,二是以租还贷,三是等待升值。一句话就是投资房产赚钱。老田说无论你出于何种买房动机,投资“自住房”也是有风险的。在2003年之前,由于房价低,贷款利率也低,出租收益率却不低,中环以内的出租收益一般都达到10%以上。这几年就不同了,房价涨了利率涨了CPI指数也涨了,出租房的租金却没有跟着同步上涨,就算是有装修有家电有家具的全配房,其出租收益率最高也没有超过4%的,如果是靠贷款买房出租,其投资收益率为负数。老田还用自家的一套出租房,印证他的这一观点:1999年9月,老田在同济大学附近买了一套一室半的使用权房子,房价10万元,装修花3万元,一共才投资13万元。从2002年到现在,每个月租金不下1500元,年出租收益不低于1.8万元,其投资收益率为13.8%。如今这套房子的市场价已经涨到了52万元,假如以现在的市场价买这样一套房子出租,按年出租收益1.8万元计算,投资收益率不到3.5%,还不如把钱存在银行里赚得多。不过“自住房”的增值部分也不可小视,但是房产增值收益只有在出售房产的时候才能体现出来。如果只租不卖,这样的投资犹如“纸上画饼好看不解饿”。
  
  可以买房的例外者
  
  按照老田的说法,在2008年,这“自住房”就不应该买了?老田说是,也不全是。为什么呢?因为对于那些有一定经济实力且首付款超过50%的投资者来说,买“自住房”还是比较划得来的,出租收益虽然不能对冲贷款利息,房产增值部分一定能够对冲通胀指数,用这种“堤内损失堤外补”的投资思路来买“自住房”,其房子的持有时间越久,投资收益就会越高。更何况,凡是调整都是一个极佳的买入机会,任何投资产品都是如此:当大多数人不看好时,就是买入的最佳时点。此时不出手,还待何时?


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