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自住型楼盘不完全淘房攻略
选稿:乔德建 来源:新闻晨报 8月5日 2005-8-5 4:19:04
 

  专题:上海楼市

  我要发言

  随着市场上投资性需求的大幅度减少,在众多买房人群中,自住客俨然成为最实在的买家。那对于这些买家来说,究竟如何才能觅得中意的房源?业内人士认为,一些有明显下跌幅度的市区优质楼盘是自住买家的一个不错的选择。在此,晨报房产周刊邀请了臣信房屋、美联物业、汉宇地产的专业人士,让他们在全市范围内向读者推荐一些自住型楼盘。

  关注市中心购房

  臣信房屋流通二部经理范迎辉认为,因为市区的交通便利、商业发达,“市区购房”仍然是不少人的购房首选。对于那些在最近一段时间内急需买房和不得不买房的群体而言,除了抗跌区域可供选择外,那些有明显下跌幅度的市区区域也不容忽视。因为有明显下跌幅度的区域已经经过了一个季度的调整,一些楼盘甚至达到了每平方米20%以上的跌幅。

  例如天山路沿线板块,从中山公园到天山路再到天山电影院、天山商城,然后到双流路,直到北新泾这个区域,最近的降幅已经非常明显;再如龙茗路顾戴路板块,在2004年的第四季度和今年的第一季度,这个板块的价格上升非常明显,每平方米达到1.1万-1.2万元,而最近的单价却只有7500-8000元左右,下跌了近30%。同时,就出现跌幅的楼盘来说,当价格达到一定低位时(价格下降到一定的幅度)时,楼盘成交量开始增大,那么对于这些楼盘,可以认为有“见底”的迹象,应该果断出手。

  长宁古北

  古北地区是改革开放后所形成的新型居住文脉,是上海形成时间最长的高档楼盘聚集区域,已成为外籍人士来沪短期居住或长期投资的首选。

  一直以来,古北板块的成交量相对于其他区域更活跃,该板块的成交均价在15000至20000元/平方米之间并始终保持8%-10%的较高出租回报率,成交热点大致维持在1500-3000美元/月。房源空置率较低,入住率保持在75%左右,自住客居多。受宏观调控影响,虽然房价有一定下滑,但是6月份就相关数据统计,古北成交量较5月份上升了3%,其中不乏性价比较高的楼盘。

  推荐楼盘:里昂花园位于古北新区,是古北高档外销房之一。房型有一房(94平米)、两房(120平米),三房(160平米),出租回报率较高。一房租金6500元/月,两房租金美元1200/月,三房租金美元1600/月。该小区投资回报率较高,价格上升空间较大,下降空间较小,是一个不错的选择。

  华丽家族是位于古北大二期中间位置的高档楼盘。在建中的大二期有自己专有的700米黄金城道步行街,而华丽家族位于黄金城道的中间,位置极佳,并且是于今年8月份首个交房的全装修房,配备专享的家用中央空调,且有私家电梯层站控制,只需携带IC卡,两米之内电梯自动感应便直达专属楼层,另外更有适应现代潮流设计的专享主人电梯厅,专用的管家服务区。

  恒盛苑坐落于姚虹路和古羊路交界处,与古北繁华地段只有咫尺之隔,周边配套设施一应俱全,可谓是相当便利。该小区房型结构和建筑品质都属于上乘。现由于政府出台相应政策调控之后,而使其价格有所下滑,现在为单价1.5万元左右,对于原先想买房自住的客人创造了优良的购房时机。

  长宁中山公园板块

  中山公园被定位为上海市副中心,规划面积144.7公顷,其中商业面积91.22万平方米,居住面积141.51平方米。由于交通便利和周边配套齐全,中山公园板块向来是长宁区的“龙头板块”,无论是二手房成交量还是成交价格都处于领先地位。在房产政策的调控期,中山公园板块的二手房的价格基本保持稳定,没有出现大起大落,充分说明了市中心优越地段的高品质物业的抗跌性。另外,中山公园板块的租金水平在长宁区也首屈一指,其次新房二房的租金在5000-6500元/月,三房的价格在7000-8000元/月,租赁活跃。

  推荐楼盘:天山河畔花园位于威宁路,地处长宁区天山商业街,周边高档社区云集。该楼盘上半年价格达到每平米1.8万-1.9万元。相对于周边楼盘,该小区品质高尚,投资回报率高,现市场价为1.5万元左右。

  同时,还有位于长宁路娄山关路的春天花园,临近中山公园中心,步行至轻轨、地铁约10分钟。过年之前12月-今年2月单价平均在1.8万元左右,现成交单价均价在1.5万-1.6万元。业内人士表示,该楼盘跌到此价格已属于底价。

  上海早期的高档物业多为外销房。徐汇、静安、长宁是外销房集中的三大区域。坐落于静安区的镇宁路板块相比其他区域在价格上有着明显的优势,性价比的优势凸现。

  镇宁路板块

  推荐楼盘:镇宁路沿线经过几年发展已形成了高尚住宅区,嘉园、金柏苑、东方剑桥、静安丽舍等占据一级地理位置的楼盘自然成了许多上海市民的首选。地段不可或缺性加之出入方便、周边生活设施齐全、保值性大、回报率高等因素,使得镇宁路板块当仁不让地让成为众多自住客选择的“王牌”。比如嘉园,其单价维持在15000-18000元,二房的租赁价格在5500元/月左右,三房在7500元/月左右,加之嘉园的空置率很低,应该说适时“逢低进仓”,无论是自住还是投资都是一个较好的理财选择。又如静安丽舍二期,该物业去年9月份刚交付使用,为板式毛坯房,房型多以双南或南北通透为主,单价也仅在15000-18000元左右,性价比高。

  关注区域
  浦东

  在浦东二手房中,滨江陆家嘴板块是该区域的领头羊,该板块的知名楼盘之一世茂滨江花园,由3月32000-35000元/平方米均价跌至现时26000-28000元/平方米,最大跌幅在28%左右。究其原因,是因为高档住宅吸引了很多投资客,而且滨江沿线要造30层写字楼的消息,对其最大的江景卖点起到了一定的影响。虽然近期有较大跌幅,但该板块价格仍居高位,近期成交量不大。

  而浦东另一板块联洋板块,近期成交量仍在低谷徘徊,部分购房者认为价格还未回归到底线。楼盘联洋年华因小区规划较小,容积率高,房型一般,前期受投资客过度追捧,自3月以来已由3月12000-15000元/平方米均价跌至现时10000-11000元/平方米,最大跌幅在42%左右。

  关注区域
  卢湾、长宁、徐汇

  位于卢湾区打浦桥板块的海悦花园由3月23000元/平方米均价跌至现时18000元/平方米,最大跌幅在22%。该楼盘属于次新房,买家中投资客较多、整体涨幅过快,业主心态不稳定而先前买入的期望值过高。近期该楼盘在盘整后价位回落至年初,部分实力不济的投资客已清盘,但客户观望气息浓,成交量继续走低。

  而长宁区新华路板块的新风尚由3月20000元/平方米均价跌至现时15000元/平方米,最大跌幅在25%左右。该楼盘的致命缺点在于小区和物业配套不是很完善,经过前几个月的洗盘近期成交量已经处于稳定状态。

  位于徐汇区南丹东路板块的亚都国际花园由3月27000元/平方米均价跌至现时20000元/平方米,最大跌幅在26%,该楼盘位于市区中心区域,之前为投资者的首选楼盘,所以调控政策出台后首当其冲被打击。近期跌幅已经趋缓,购买群体也以自住为主。

  去大型居住社区淘房

  汉宇地产的有关人士认为,闵行区、闸北区、普陀区等几个二级城区的房地产市场楼盘价格、户型较适中,且几个区域随着城区建设、小区配套等的完善,已形成的大型居住社区,也是吸引自住者的重要原因。

  关注区域
  普陀

  在普陀区,选择面就较为宽泛,普陀区环线内板块,以长寿路沿线楼盘和三大社区(绿地世纪城、新湖明珠城,中远两湾城)为代表,具备品质高,地段好,房型实用配套全等特点,虽然价格较高,但依托其良好的品质,仍是居家的首选。而普陀区中环附近的万里城价格波动不大,其中有复地集团开发的美墅,是市区中环线稀有别墅,面积175-205平方米,价位11000-12000元/平方米左右。普陀区中外环之间的金沙雅苑,梅川祥和名邸以及祁连山路上的超大型人文社区阳光威尼斯等,都是自住的较好选择。

  关注区域
  杨浦、闸北、闵行

  杨浦区黄兴公园板块的黄兴花园由3月16000元/平方米均价跌至现时12200元/平方米,最大跌幅达到了24%。该板块中的大型楼盘较多,购房者中以投资客居多,3月份后受调控政策影响,大批投资客纷纷降价抛售回笼资金。近期由于业主对于前段时间的政策已基本消化,为保买进的成本价,不再亏本出售,价格趋于稳定。

  闸北区大宁绿地板块的歌林春天由3月13000元/平方米均价跌至现时11000元/平方米,最大跌幅在15%。此盘是前几个月炒的最热的板块之一,近期均价有所下调,并且此物业在开发商手中尚有多套新盘无客接手,所以一、二期的歌林春天二手房源现时价格仍在调整。

  闵行区的上海康城由3月7500元/平方米均价跌至现时5800元/平方米,最大跌幅在23%左右。此楼盘主要是地理位置不好,配套设施不完善,加上政策出台后投机客急于离场抛售物业所造成跌幅较大。该楼盘属于中低档的楼盘,在市场中属于钢性需求,同时考虑到业主对政府出台的相关政策已开始逐步消化,投机客被市场淘汰,自住客开始入场,成交量开始活跃。

  闸北

  在闸北区,共和新路主干道周边的楼盘,作为该区域在快速发展时期中的主力,在闸北区的买卖市场中,具备小区品质较高、绿化面积较大、以及全装修等因素的楼盘抗跌性较强;由于在4、5月份这段时间投资客抛盘较多,故价格波动较大,现二手市场上的主力房源以两房为主,均价在10000元/平方米左右,相对区域内尚未进行价格调整的一手楼盘来说,二手楼盘具备了一定的价格浮动空间,存在价格优势,对自住者来说是不错的选择。

  闵行

  在闵行区,近期最抢眼的就是龙茗路板块,该板块表现较好的是在2004年底交房的次新房,典型小区如江南星城、蓝色港湾、东兰世茗雅苑等楼盘,这些新建楼盘房型南北通透,得房率高,小区环境优美,毛坯房的售价基本上在7300-8300元/平方米,装修房售价在8300-9300元/平方米,此价位为大众比较容易接受的价位,为居家的优选区域。
  

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