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地产商纷纷进军商业地产
选稿:杨黎莹 来源:东方早报 作者:刘秀浩 2005-6-10 9:15:10
 

    专题:上海楼市

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   东方网6月10日消息:上海针对房产市场调控新政的细则出台后,一位开发商告诉记者,看了这个细则,更坚定了他投资商业地产的信心。

  从内容来看,细则中包括契税、营业税等一系列税收规定很大程度上拉近了住宅与商业物业的成本距离。“实际上,这一政策的出台既是对于住宅投机客的打击,同样也向开发商和投资者发出了明确的信号。”这位开发商显得信心十足。

  大地产商进军商业地产

  政府的类似信号其实很早就已经出现。从上海来看,今年政府出让的土地中,除了配套商品房之外,大部分都是商业用地,而早在去年,住宅用地的紧缩同样表现得相当明显。

  而另一方面,商业地产所表现出来的向上势头却越来越为人所关注。资料显示,第一季度上海写字楼租金整体上涨5.1%,写字楼租金在地域上有所区别,中央商务区和非中央商务区的涨幅略有差别,租金分别上涨4.5%和5.9%。而根据仲量联行的调查分析,整个亚洲地区今年甚至明年的办公与零售楼面(统称商业房地产)需求将持续稳健。与此同时,商铺的回报率也远远高于住宅。

  随着调控的深入,开发商对于商业地产的热情正不断加强,近两年来,越来越多的大型住宅开发企业把目光投向商业房产。

  在上海连续两年紧缩中心城区供地的情形下,世茂的战略悄然发生转移:在兼顾高档住宅开发的同时,进军商业地产市场。世茂与时代华纳携手打造“星光大道”将成为世茂近期筹备的商业地产项目中较早启动的一个。到今年年底,世茂在上海的世茂国际广场、世茂北外滩酒店、佘山国际会议中心三个五星级酒店将全部竣工。届时,世茂集团旗下的酒店将占到上海五星级酒店客房数的20%。

  今年3月,在“2005年东北亚暨环渤海国际发展合作论坛”上,顺驰中国董事局主席汪浩称,今年顺驰将进军商业地产市场,初步制定的目标是未来三年内,商业地产产品的销售额要占到整体业务的15%至25%。今年顺驰在天津的商业地产项目“又一城”和“海河新干线”,总建筑面积近36万平方米。汪浩指出,顺驰之所以从过去单一的住宅开发转向进军商业地产,一是长期看好中国商业地产市场的发展空间;二是因为目前很多城市的规划中,多数住宅项目都会有一定数量的公建配套,住宅与商业两条腿走路是未来开发商发展的必然趋势。

  而早在三年以前,证大集团已经开始了结构调整的准备。2002年底,“上海证大商业旅游投资发展有限公司”成立,此后的两年时间里,这一公司旗下陆续成立5家商业地产运作公司进行不同项目的开发。证大正试图从一个普通的商业房产项目公司逐步走上开发、投资、经营、管理的道路,变成一个具有商业开发、酒店管理和百货公司的商旅集团。

  资料显示,今年证大集团将会开发多个商业地产项目,包括已经动工的证大·大拇指广场,即将开工的上海证大艺术大酒店、证大五道口金融中心等多个商业项目,单从数量上来说,商业地产项目占据了证大集团房地产开发相当大的篇幅。

 平衡战略,大势所趋

   商业地产之所以有如此大的吸引力,一部分因素就在于其利润丰厚程度要远远超过住宅。业内人士表示,同样建筑面积的商业房产与住宅相比,产生的利润差距相当大,商业地产的利润点是普通住宅的1.5倍到2倍,经营好的话,其利润会更高。就上海地区来说,由于甲级写字楼的明显供应不足,高档写字楼物业往往可以获得极为丰厚的回报。

  新加坡嘉德集团2003年年底运营了其在国内的商业旗舰项目———来福士广场,至2004年5月,来福士广场购物中心出租率就已经达到100%,写字楼部分则达到80%以上。

  嘉华(中国)投资有限公司今年亮相市场的甲级写字楼项目“嘉华中心”至今也已经吸引了众多世界500强企业整层起租,低层单位已呈现满租状态。

  世茂集团执行董事许世坛算过这样一笔账:世茂国际广场商场及酒店总投资35亿元,酒店年收入约2亿余元,商场年收入约1亿余元,二者相加近4亿元,也就是说,在10年左右,回报将有40亿元左右,总投资可全部收回。

  更为重要的是,酒店、办公楼等商业产品能够给开发商带来持续、丰厚的利润,由于土地日益稀缺,持有物业并维持稳定现金流入已经成为未来房地产企业的必由之路。

  除了利润回报以外,房地产企业在走向成熟后更为合理的布局也要求开发商旗下的物业种类更为均衡。

  产品布局均衡保证了公司在获得较为合理收入的同时尽可能降低投资风险。

  目前,本土开发商同样正朝这个方向努力。许世坛表示,目前世茂集团在内地房地产市场商业地产的投资占整个投资比例达到30%左右。而在上海,仅三个酒店的固定资产可能超过100个亿,和许多成熟的地产商一样,世茂选择长期拥有部分物业。而绿地集团每年开发的商业地产项目占整个开发规模的20%~30%,其中一半左右商业地产留下来自己经营。

  戴德梁行执行董事吴少聪表示,对于大型地产商,尤其对上市公司而言,必须拥有一定量的经营性物业,才能保障公司的平稳发展,这也是几乎所有大型开发商的一贯模式。

  机遇与风险共存

  顺驰商业地产部有关人士告诉记者,顺驰想要达到在3年内实现销售收入500亿、随之发展成为千亿规模公司的目标,仅仅依靠住宅的发展是不可能的,顺驰势必要寻找一种新的利润增长点,商业物业的发展就是其中之一。

  业内人士指出,对于商业地产来说,其运作的复杂程度远远高于住宅。

   开发商首先面对的是资金的考验。一个住宅项目开发商往往只需投入20%左右的资金就可以进行销售,一旦销售顺畅,后续资金很快回笼,那么开发商就可以净获利润了。而一项大型的商业地产往往要求开发商前期投入几倍于住宅开发的资金量,专家甚至提出,像购物中心这些大型的商业设施,自有资金的比例至少不要低于50%,比例达到80%是最理想的。而比较之下,收回周期却比住宅长的多。

  另一方面,相比资金要求,经营所带来的挑战更加巨大,一旦开发商选择自己经营,那么开发商必然需要配备具有丰富管理经验的运作团队进行管理。对于国内开发商来说,这一直是一个弱项。事实上,目前国内经营状况较好的商业物业几乎全部由外资垄断。

  2004年,首创资产管理公司在北京的两个商业项目“巨库”及“第五大道”在经营上的惨败给业内留下了深刻的记忆。其中巨库一个项目,投入的广告费用就有几千万。“巨库”所拥有的好地段、好创意并没有给公司带来好的结果。

  从目前来看,房地产商对于住宅地产开发只需要考虑房地产开发方面的问题,而商业项目却不仅需要房地产开发知识,还需要在资本运营、商业经营领域专业运作。如果简单把商业项目看作是另一种房产销售产品,依据住宅开发的模式进行,仅仅考虑房地产的销售和盈利的话,运作成功的可能性几乎不存在。

  今年5月,陕西路上文锦大厦高达10亿元的整体收购的事件,最后被证明是大厦持有方为了改善经营状况由同一个股东所进行的左手倒右手的把戏而已。即使是在上海这个办公楼需求旺盛的城市,经营状况不佳的办公物业同样屡见不鲜,而在一些商业氛围较差的地区,开发商所面临的压力将更为巨大。

 “不要梦想在商业地产中挖第一桶金。”万达集团董事长王健林就曾不止一次在不同场合表示。而事实上,即使你已经有了第一桶金,商业地产之路同样荆棘密布。

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