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律师开讲:签订"阴阳合同"纠纷多
编辑:张侃均 来源:东方网-上海楼市 作者:李夙 2005-5-10 13:11:02
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    编者按:在现时的一些房屋买卖纠纷中,买家为了避税,有时会要求与卖家签订价格不同的两份合同。而买家按价格较低的一份合同支付房款,卖家将房屋(期房)的权益转让给买家后,买家却拒绝按价高的合同支付剩余购房款,双方容易产生纠纷。那么,为了避税签订违规的“阴阳合同”的严重后果,卖家应该如何操作呢?
  
    【案情简介】

  为避税,要签“阴阳合同”

  2003年5月,陈某与某房地产公司签订了商品房预售合同,以100万元的价格购买了该公司开发的房屋一套。后陈某准备将该期房转让(当时还未出台期房限转政策)。2004年2月,孙某通过中介找到陈某,表示愿意购买该房屋。经双方协商,陈某同意以120万元的价格将其对上述商品房预售合同的权益转让给孙某。但在签约时,孙某提出,为逃避一部分国家税收,希望做两份房地产买卖合同,一份签定虚假的房屋价格,在向有关部门进行登记和缴税时使用;另一份签定真实的房屋价格,用以确认双方商定的交易价格。

  交易完,毁约欲不履行

  于是双方在同一天签订了两份合同:一份是《商品房预售合同权益转让书》,写明陈某转让预售房屋权益的价格是99.8万元;另一份是《房地产买卖合同》,确认价格为120万元,并写明此《买卖合同》仅是对《权益转让书》中约定价格的变更,而不作他用。尔后,孙某向陈某支付了99.8万元,陈某即配合孙某取得了该期房的所有权益。但在陈某要求孙某支付剩余的20.2万元时,孙某却推三阻四,最后干脆明确表示拒绝。

  法院判定,按高价履行

  陈某只得求助于律师。律师在做了大量事实调查的基础上,代理陈某向法院提起诉讼。法院审理后同意了陈某律师的观点,判决孙某支付了剩余的20.2万元房款。

  【律师点评】

  法院判决依据

  本案中,法院支持了陈某的起诉请求,主要是采纳了陈某的律师提出的以下几点法律意见:

  两份合同,以后续为准

  双方在同一天签订了两份合同。后一份合同约定价格为120万元,并约定此该合同仅是在价款上对前一份合同作了变更,而不作他用。由此可见,在期房转让的价格问题上,双方通过前后两次的不同约定,达成了一致意见,应以签订在后的合同中约定的120万元为准。

  明显低于原价,不可信

  陈某从开发商处购进该期房的价格是100万元,而本案双方当事人签订的《权益转让书》上约定陈某出让该期房的价格为99.8万元,比陈某购进该房屋的价格还要低。在房价处于明显上升趋势的形势下,这显然与常理不符。因此,陈某的主张转让价格为120万元的理由较为可信。孙某明知避税的行为损害国家利益,却要求陈某与其签订“阴阳合同”,然后又否认后一份合同的效力,拒付剩余的房款,显属恶意。

  【律师提醒】

  陈某虽然最终拿回了应得房款,但也为此付出了相当的时间和精力。因此,律师提醒有关人士:在房屋转让过程中,应避免签订“阴阳合同”,因为这是违规的,既会损害国家利益,又会产生交易风险。目前二手房转让中也出现了不少与本案类似的情况,引发了一些买家和卖家之间的纠纷,对双方来说都会有损失,慎行。

  李夙律师

  信利律师事务所上海分所

  娄山关路83号新虹桥中心大厦1208室

  邮编:200336

  电话:62368030

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