>>上海新闻>>分类新闻>>上海楼市
请选择背景颜色      
特别策划:暗访 两楼盘销售调查[附表]
编辑:张侃均 来源:东方网-上海楼市 作者:严叶娟 何家星 2005-5-10 11:20:38
 

  image

    相关专题:上海楼市

    点击进入留言板

    编者按:楼盘违规销售现象屡禁不绝,虽然房地主管部门出台了相当严厉的处罚措施,并有执法监察大队在旁监督执行,但开发商为了获得不当之利,仍频频触犯雷区。作为一本大众房产媒体,我们深深地感觉到有义务为规范房地产交易市场尽绵薄之力。因此,本刊记者从4月份开始进行了一系列的明查暗访,并将获得的第一手资料公布,以飨购房者。

  暗访万科假日风景

  作为房地产业界的领头羊,万科不久以前被媒体曝光“疑似捂房”。4月8日和10日分别是万科旗下的两个楼盘——假日风景和朗润园轮流开盘摇号,于是本刊记者在4月5日暗中调查走访了这两个楼盘。在假日风景,我们不幸地发现万科依然存在违规销售的情况。

  违规销售证据确凿

  在万科假日风景售楼处入口,销空板上记载着2005年第三次认购的房源,为307、308、311、315和316号楼5幢1梯2户的6层多层住宅。但令人诧异的是其中有4套房源不参加此次摇号认购。记者询问了销售人员,得到的确切答复是“这些房源已经被公司员工一次性付款买掉”。

  经过随即的上网核实,记者发现5幢楼内的房源全部都纳入网上备案系统(该批房源的网上登记名称为“春申万科城五期2”)。网上房地产的销控表显示,4月5日当天,除参加8日公开认购的房源可售以外,“漏网”的4套房源里311号楼101室和315号楼302室网上标示为黄色“已签”,307号楼102室和315号楼502室网上标示为绿色“可售”。

  2套房源还未进行摇号就已被售出,另有2套不对外销售却标示为可售,万科此举确实违反了《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》。虽然“卖给员工”的说辞似乎有理可循,但根据规定,开发商只可以保留房源出租或自用,但不得将其进行销售。

  万科假日风景虽然制定了详细的认购活动细则,但仍掩盖不了其违规销售的事实。

  样板房误导购房者

  在参观样板房的时候,记者无意之间又发现了更加惊人的情况:假日风景的小面积二房(每套面积在91-99平方米之间)都设计得十分紧凑,因此省略了储藏室的功能,3款房型都没有设置单独的储藏室。在2A房型(91平方米二房二厅一卫)的样板房里,记者却惊讶地发现玄关的左侧多出了一个挂着布帘的储藏室(如图所示),而开发商在现场和房型图中也没有对此加以任何说明。

  经验不够丰富、观察不够仔细的购房者很容易忽视这么小的细节,一旦凭着看样板房的感觉买下房子,事后必然会有受骗上当的感觉。最早在中国内地推出样板房的万科,却以样板房来误导购房者,实在是令人感到费解。

  曝光香杉园顶风作案炒卖房源

  张先生居住于虹口区广灵二路附近,年初时发现自家门前的新楼盘——香杉园似乎就要开始销售了,正欲买房的张先生急忙前往售楼处询问情况,唯一得到的答复就是:现在只要留下联系方式,开盘销售前就会及时通知他。

  在无任何消息的等待之后,张先生于3月底又一次来到了售楼处,但却被告知这批楼盘刚被全部售完。急于买房的张先生只能来到中介寻觅其它楼盘,但出乎意料的是,中介这边竟然有这新开楼盘的房子,据中介人员介绍,只要张先生出10万元的转让费以及中介费,就能够拿到购房的权利了。

  售楼处内无房无资料

  带着疑惑,记者首先查询了网上房地产关于香杉园的信息资料,在3月21日开盘的这批房源总共有39套,是1幢二梯三户13层的小高层建筑,网上标识为“售完”,但记者在查询中却发现,所有的房源均呈“已签”(黄色)状态,也就是说,第一批开盘的房源至今都还未有任何一套已售房源进行预告登记。

  4月初,记者来到香杉园售楼处,环顾四周,除模型之外,就只有一张模糊不清的房型图成为了他们的销售工具,并且销售人员还一再强调,这张房型图只能作为参考而且还不能带走。当问及是否有房可卖时,销售人员答道:“3月份开盘的都已经卖完了,4月份开盘的那幢目前还不知道。”记者提出开盘通知的需求时,却被销售人员一口拒绝了,声称这边是不提供任何开盘通知,购房者自己多走几次现场就行了。

  “那么来的时候如果这些楼盘正好开盘的话,是不是就能直接签合同了?”记者问道。“首付30%房款以后就能签预售合同了。”销售人员答道。记者追问:“多久能去交易中心登记呢?”“一周左右。”销售人员回答。记者心疑:前一批房源既然已经售完,可为何至今还未有一套进行过预告登记呢?

  记者在没有得到任何楼盘信息的情况下,只得索要此处的联系方式,本以为拿到的应是销售人员的名片,可出乎意料的是,拿到的竟是一张手写楼盘名和电话的小白条。看来售楼处内真的是无房无资料,更是一问三不知。

  未开盘房源已流入中介

  离开了售楼处,记者随即来到了一家名为沪峰房产的中介公司,几番询问下,中介主动向记者介绍起了香杉园的房子。记者诧异地问:“这房子没开盘怎么这边就能买得到?”中介向记者解释道:“开发商找了些亲戚朋友先把好房子拿走了,要想买的话就要先支付给他们10万元的转让费。”“那开盘的时候自己去售楼处就买不到了吗?”记者追问。“那是肯定买不到的,就像前面开盘的那批房子,开盘时去售楼处排队的人都没买到满意的房子,假如现在还想要上次那批房子的话,我们这里也有,13000元/平方米的单价再加10万元转让费和1%的中介费,房子就归你了。”

  记者再次来到了与楼盘隔街相望,位于赤峰路上名为世丰房产的中介公司,这家中介公司同样也向记者推荐香杉园中即将开盘的那批房子,转让费7万元,记者问到:“这样买房子安全吗?”中介答道:“现在新房子都是这样的,香杉园前面一批开盘的房子我们这里也操作过,最高的转让费要18万元呢,现在这批算是便宜的了。”

  “那怎样操作呢?”记者追问道。“你看中后,由我们把你的身份证传真给联系人,联系人就会在第二或者第三天通知你直接和开发商签合同,如果你不放心的话,可以在合同签完后再交这7万元的转让费和1%的中介费。”记者疑惑道:“开盘前就能签合同?预售许可证没拿到怎么签?”“拿到了,你今天确定的话,明后天就能签买卖合同了。”中介回答。

  两天后,记者再次登陆了网上房地产,发现香杉园的这批自称即将开盘的楼盘并未在网上显示,也就是说,这批房源的预售许可证并未拿到;而前一批已售房源仍未进行过预告登记。显而易见,这些楼盘的交易正在内外勾结中悄然进行。

  相关链接

  违规楼盘将受严惩

  自2001年起,上海市的住宅商品房均价就呈现上涨势头,2002年每平方米均价为4010元/平方米,整体房价的涨幅为8.2%,到了2003年,上海全市房价突飞猛涨了21%左右,在这短短一年多的时间里,导致房价如此飞速上涨的一个重要原因就是开发商违规炒楼。

  炒楼实属不当竞争

  炒楼所带来的巨大收益围拢了一大批的炒家,炒家为开发商“托盘”,不断拉深房价之后,双方也从中获得了丰厚的收益。为此政府加重了打击炒作、规范市场、加强网上监督的措施的砝码,暗箱炒楼渐浮水面。

  上海万邦企业集团有限公司为控制销售进度,要求下属万邦都市花园售楼处在网上订立虚假定金合同,散布虚假信息。市工商局则根据《反不正当竞争法》有关规定,责令万邦公司停止违法行为,并处以20万元的罚款。除了对万邦公司的炒作行为进行了处罚,市工商局还对上海威逊置业有限公司、上海荣峰房地产开发有限公司、上海新好世房地产有限公司、上海红商事置业有限公司、上海世恒房产经纪咨询有限公司、上海同策房产咨询有限公司等6家企业涉嫌发布虚假信息的违法行为进行了立案查处。

  不管用的是哪种方式,目的只有一个,就是要把房价抬上去。房价的不断攀升,不仅使得众多购房者买不起房子,更使得房地产市场中的泡沫成分加重,加大了整个行业,乃至金融领域的风险。对他们这种做法,政府管理部门也重拳出击,逐步取缔那些仍活跃于法眼下的炒楼投机者。

  开发商炒楼危害巨大

  在房地产火爆发展的情形下,房产商总希望在原有的基础上能再多赚点,可碍于形势所迫,他们则必须变相的从购房者身上捞取更多利润。

  一位业内人士告诉记者:“一般而言开发商涉及到的炒楼方式就是出租以及炒楼花。”

  他认为,出租炒楼有两类,一类是些经济实力不强的购房者的投资策略,以租养房;另一类则是开发商首先就将部分房源用作租赁,等整体成规模后等待时机再出售这些楼盘。

  而炒楼花则是危害性极大的一种炒作方式,如若是销售人员借工作的便利性进行炒作,一般就会订下一套或多套单元,但却存在一个认购书的期限问题,大约十天左右,过了这个期限以后,认购书也就自动作废了。但是,现在有很多楼盘在开盘后几个月甚至更长时间内都有楼花可以买,这样的炒家往往就是开发商本身。开发商不仅在这样的炒作中不断地提升了楼盘价格,而且由于炒楼花属于一种地下交易方式,所以那部分钱是不需要交任何的税费,这就使得开发商较为容易的钻了偷税漏税的空子。

  开发商自身通常会采取内部订购的方式保留房源,或者将这部分房源在开盘前交给一个炒房团进行炒卖,随后通过索要转让费的方式(通常也称为购号费)变相的提高房价。在操作中往往还会和中介机构联手做阵,即使在开盘前的客源不足以消化所有保留下来的房源,在开盘后仍然可以通过中介来寻找客源,这也就出现了香杉园中“期房在中介而不在售楼处”的怪异现象。

  规范措施紧锣密鼓

  对于多数购房者来说,购房的最终目的还是为了居住,然而,房产的热销,投机的存在使得许多购房者难以买到中意的住宅,迫于无奈之下还得支付房价以外的转让费才能有权购买。不过,政府年初后的一系列措施也正在紧锣密鼓中整顿了房产市场,杜绝了开发商可钻空子的机会。

  网上房地产是交易的第一平台,曾给紫罗兰家苑钻了半夜售楼的空子,在逐步完善之后,此次又加强了网上登记备案力度,牢牢把握住了楼盘交易的首要环节。同时,对于一些开发企业未依法取得商品房销售许可证,却以预定、认购、定购等其他方式变相预售商品房的,均属于违规销售,上海市房地局依照《上海市房地产转让办法》可责令其停止销售,没收违法所得,处于违法所得一倍以上三倍以下的罚款。对于有些中介暗中售房,要求购房者支付“转让费”,且与开发商私分巨额差价的行为。工商部门表示,此举属于商业贿赂。一经查实,将依法没收其违法所得,并处以1万至20万元的罚款。

  市民的互动作用至关重要,市物价局在近日出台了“规范房价14条”,加强对全市房地产价格和房地产中介服务收费的监督检查。同时,购房者若是发现房地产经营者使用虚假的价格手段进行诱骗欺诈的行为存在的话,就可直接播打12358价格举报电话投诉举报。

  后记本刊编辑部已将调查取证结果呈报上海市房屋土地资源管理局,违规楼盘和中介公司将会受到执法监察大队的调查处罚。同时,本刊也将陆续刊登其余违规楼盘的调查情况,为保障广大购房者的利益而努力。

  上海市房地产拍卖行『拍卖讯息』

  四月底,上海市房地产拍卖行将对本市四平路311号裙房1C、1D、2C、2D,共计建筑面积5581.64m2的商业用房进行公开拍卖。

  该房地产地处虹口区较繁华地段,位于主干道四平路北侧,东面紧临台湾城;地域区位成熟、交通便捷,周边住宅、办公楼成规模,有一定的人流量;房形呈横矩状,面宽远大于进深,内部层高达5米,有中央空调设施和地下车位租用,配电量充足。

  经上海市房地产拍卖行核实,该房地产产权清晰,目前除齐鲁证券租用一部分空间经营使用外无其他权利限制瑕疵,因此较适合投资和自用,例如贸易企业用于汽车、电器、机电等展销兼办公使用;或有一定资金实力并考虑长期投资的客户,可经出租用于证券、商业类超市、大卖场等,掌握一定的投资回报率。

  凡有意竞购者,请与该行联系,联系电话:54038169

    相关专题:上海楼市

    点击进入留言板


  

【关闭窗口】 【回到首页】 【打印】



东方网版权所有,未经授权禁止复制或建立镜像