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封面报道:上海楼市洗盘 [附表]
编辑:张侃均 来源:东方网-上海楼市 作者:陈贤锋 2005-5-10 10:53:55
 

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    【名词解释·洗盘】洗盘是一个股市术语,指的是股票在上涨过程当中遭遇一定的压力,需要采用盘整或者下跌等方式,让一部分人离场,来挤压泡沫或获取进一步上升的动力。这部分离场的人一般是获利了结的或者是对后市信心不足的。“洗盘并不是洗掉炒楼的人,是把对后市没有信心的人洗出去。”

  “上海楼市由卖方市场转为买方市场。”

  “一个傻瓜买房的时代结束了,技术购房时代即将来临。”

  “上海不能步拉美城市的后尘,她的目标是伦敦、纽约等国际城市。”

    三四月份,在一连串政策的调控下,上海楼市出现了一些新的情况。

  “从实际的效果来看,政策调控已经取得了阶段性的成效。”上海著名营销代理商新聚仁机构项目投资咨询部总监吴冬说。

  在这样的情况下,有人已开始考虑离场,有人在坚守,也有人还在选择进入。上海楼市一场前所未有的洗盘正在上演。

  一个温州炒房团的行动

    温州人王建明终于坐不住了。

  4月1日,他向公司请了一天的假,和妹妹王建香特地从温州坐火车赶到了上海。2月底的时候,王建明也是和妹妹一起到上海,坐的也是同一次火车。

  但两次到上海的目的却完全不同,前一次是为“公司”在上海买房子,而这次到上海,王建明兄妹肩上担负的使命是:把“公司”在上海购买的34套房子抛售出去。

  王建明嘴里的“公司”其实并不是一家真正的公司,既没有在工商注册,也没有办公地点。它只是一个由王建明一些亲戚朋友合资的炒房团体,王建明是这个炒房团的“带头大哥”。炒房团的日常事务由王建明主持,包括每周一次的例会、收益分成、追加投资等。

  现在,王建明他们的炒房团在上海还持有34套房子,主要集中在浦东世纪公园和长宁区中山公园附近。

  “上海出了那么多政策,又加息又加税的,温州到处都在传上海房地产要跌。”王建明告诉记者,自己还是看好上海楼市的,并不认为上海房价会跌,但炒房团里很多人都有点担心。为此,3月底短短的一个星期里,炒房团已经召开了5次“股东大会”。

  按照当初的约定,意见不同的时候,由“股东大会”投票表决。最终,“股东大会”决定派王建明兄妹俩到上海“刺探”情况,并尽可能把34套房子挂牌出售。

  炒房团持有的房子大部分在浦东的世纪公园,其中有18套房子集中在一个楼盘。

  当初,王建明他们把18套房子集中买在一个楼盘时有一个设想,就是可以自己炒作一把:把大部分房子挂一个比较高的价格,然后选一两套挂稍微低一点的价格,这样可以团体作战,把房价炒上去。

  这一招屡试不爽。

  但现在,该楼盘门口一家中介的工作人员告诉王建明,这个楼盘挂牌已经非常多了,建议他不要挂太高的价格。这样王建明的18套房子失去了团体作战的可能。

  在这个中介公司里,王建明还碰到了几个温州同乡。跟王建明一样,这几个同乡也是来挂牌卖房子的。

  王建明说,他们告诉他,温州有很多人这段时间都来上海打听情况。

  而有名的“温州购房团”组织者《温州晚报》房地产工作室负责人董文远告诉记者,从过年到现在,《温州晚报》还没有组织过购房团到上海,近期也没有组织的打算。

  “政策是一方面因素,开发商最近也很少邀请我们。”董文远无奈地说。

  上海政府祭出组合拳

  让一向以大胆闻名的温州炒房团产生怯意的是上海楼市一连串的政策组合拳。

  3月5日,国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出抑制高房价。

  同一天下午,上海市政府就发布了三项针对房地产的政策,第二天又发布了第四个通知。政策出台频率非常高,被上海媒体称为“新政”。

  在新政中,最受关注的是税收政策。根据上海市地方税务局出台的《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》,规定自3月7日起个人投资者在居住不满一年内出售其住房的,将征收5.55%的税费。

  而在这之前的几天,上海市房屋土地资源管理局已经在3天内一连查封了富海商务苑、天赐公寓、红商事大厦、耀江花园、兴盛公寓、颐峰苑、好世凤凰城共7个涉嫌违规炒作、售卖的楼盘。世茂滨江花园、凯欣豪园、虹口欣逸家园因网上备案撤消合同次数畸高而被有关部门“盯牢”调查,新塘桥生活广场因有市民举报其涉嫌虚订合同,也被列入调查范围。

  这让一向认为上海政府政策温和的开发商付出了投机的代价,震慑了开发商。

  随即,上海市政府发言人焦扬在例行的新闻发布会上表达了市政府的态度:对虚拟交易、囤积居奇、哄抬房价、扰乱市场秩序等违规行为发现一家、查处一家,决不姑息。

  焦扬的措辞异常之严厉,让在上海从事房地产开发工作八年的王佐也感到了不小的压力:“从现在的政策来看,力度还不是很大,甚至可以说是非常地温和,但让人担心的是,谁都不知道政府在后面还会出多少的政策。”王佐估计,现在的政策只是警告一下炒作者,如果房价仍然控制不住,后面会出台更为严厉的政策。

  果然不出王佐所料。没过多久,市政府就开始在供求关系上再出重拳。

  上海市房屋土地资源管理局宣布,今年上海市将新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米,争取实现可预售面积2000万平方米。开始从供求关系上抑制房地产价格涨幅。

  “国八条”明确抑制房价上涨过快

  此后的政策一条比一条严厉。银行系统也开始出手了。

  3月8日,四大国有银行上海分行和一些股份制银行房贷部的负责人聚首上海银行同业协会。这已经是他们第二次相聚了,在这之前的相隔不到一个月他们也在此聚会。

  两次聚会的目的只有一个:怎样让银行从房贷风险中走出来。

  这两年房价的上升,加上过度的炒做,风险开始慢慢集中在银行身上。据央行上海分行的统计数据,2004年,上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元,同比多增204亿元,占全部贷款新增额的76%。其中个人住房贷款累计增加728亿元,同比多增106亿元,新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。

  当日,他们将达成的共识以及拟订的具体方案上报了人民银行上海分行、银监局等相关监管部门。据内部人士透露:高档住宅(除别墅以外)房贷不超过六成,对超过20年(含20年在内)房龄的房子不予贷款,境内居民二手房贷款不得超过七成等意见都写在了方案中,“而且,对境外居民和境内居民,外地户口和本地户口的贷款都有一定的限制。”上海市银行业同业公会秘书长朱德林称。

  他们的政策很快就面世了。

  3月17日,中国人民银行上调商业银行自营性个人住房贷款利率。

  3月28日上海市银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》,这个指引由公会会同16家中资商业银行会员共同签署并遵守。指引中明确规定停止一年内转按揭服务,提高同一借款人第二套贷款购房的首付款比例,大幅度提高第三套及以上贷款的首付款比例,并且实行贷款利率上浮。

  有媒体报道,各家银行的具体实施规则甚至更严厉,如工行规定,总价在300万元以上的房屋,房贷成数不得超过6成;农行根据房屋均价,从7000元/平方米到25000元/平方米进行了细分,均价越高,贷款成数越低,均价在25000元/平方米以上的房屋,贷款成数不得超过5.5成;建行最新贷款要求是,对于房价不低于33.3万元、面积不少于40平方米、竣工日期在1981年以后的房屋,根据房龄不同,分别实行申请贷款的成数。

  4月1日,沪上的银行联手正式开始封杀“购房一年内转让”。

  而在这之前的3月26日,国务院内部发布了一份内部文件《关于切实稳定住房价格的通知》。《通知》中总共有八条意见,因此被业界称为“国八条”。

  “国八条”明确指出,部分地区投资性购房和投机性购房大量增加,导致了一些地方住房价格上涨过快,影响了经济和社会的稳定发展。

  “国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨,对于控制措施不力,造成市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的地区,要追究有关负责人的责任。

  4月6日,上海市房地资源局又发布了一条更为严厉的政策:彻底停止转按揭。以后房地产交易手续调整为“还清贷款——房产抵押注销——申请转移登记”三步分开走,银行凭“房产登记证”放贷。

  二手房供求关系颠覆

  经过一系列政策之后,上海楼市开始发生一些微妙的变化。

  闸北的永和居住区位于汶水路高平路路口,临近成熟居住区大华社区。虽不如大华社区有名,但其实其在二手市场上的房源并不少。

  但就在这个成熟的居住区,年后门口的几家房产中介都碰到了无房可卖的情况。

  2月底,小区口最大的中介——上房集团的金丰易居为此不得不选择了从永和一村撤离,搬到了房源更多的大华社区。

  郑凤英是上海星源房地产公司设在闸北永和居住区的第58分公司经理,她告诉记者,“永和的房子在去年一直被低估,与大华社区相比,永和就和它隔着一条沪太路,但是二手房价格却差了一两千。”郑凤英告诉记者,随着二手房市场价格不断攀升,很多去大华看房子的人很自然的就看到了永和,2月份她差不多每天都能卖出一套房子。

  但热销的情况并没有持续多久,该卖的很多都卖掉,有不少不愿意卖,等着涨价后再卖,郑凤英的星源房产在房源最少的时候只有2套房子可售。

  “房价越是上涨,卖家就越是不愿放盘,之后卖家的行为又无形中助长了这地段的房价。”谈到当时无房可卖的情景,郑凤英至今印象深刻,隔壁的金丰易居也不得不选择撤退。

  就在金丰易居撤退后不久,上海楼市的各项政策陆续出台。到3月下旬,郑凤英处的房源因这些政策的影响显著增加。4月6日,取消转按揭之后,郑凤英处的房源又一次出现了多月未出现的暴增现象。

  整个上海的二手房挂牌量也在急剧上升。

  “浦东地区一些万元以上的二手房大量放盘的现象已经出现,预计今年下半年到明年上半年将会出现集中放盘现象。”美联物业上海区域董事刘志忠日前对媒体表示。

  据二手房网上交易系统的统计数据显示,3月21日累计挂牌量为5950套,到3月28日累计挂牌量为6784套,日均挂牌量为104.25套;而从4月3日到4月7日,二手房的累计挂牌量则从7279套增加到7925套,日均挂牌量129.2套。粗略算来,二手房日均挂牌套数增加了近24%。

  抛盘迅速增加,但成交却没有任何的起色,甚至出现了萎缩。去年二手房日均成交量为800-1000套,但3月份的日均成交量基本维持在500-600套之间。据此,甚至有市场人士放出“上海房市由卖方市场转为买方市场”的观点。

  政策打乱销售策略

  二手房面临有价无市,不少一手房也遭遇了空前危机。

  4月15日,去年上海楼盘销售面积50强冠军的上海康城不得不“再度”开盘。上海康城三期本已售罄的1000多套房子里,又有325套要重新面世,其中绝大多数是因为银行贷款门槛抬高,投资客收手回吐的房源。

  “银行慎贷导致以前未有的退房现象一再出现,康城三期的销售流程因此一定程度放缓是肯定的。”上海康城销售部的一位负责人透露,“重新开盘的325套房源绝大部分是被退房源,其中原购买者有70%以上是投资客。他们大多已经购买了2、3套,因此银行审查贷款时要么要求其提供其他资产证明,要么要求提高首付、提高利率,要么就直接不予放贷,让这些投资客不得不选择退房。”

  据上海市房地产交易中心提供的数据显示,在政策频繁出台的3月16日-30日半个月中,新开楼盘共计104个,推出13202套,比上半个月增加8254套;面积共计153.0万平方米,比上半个月增加93.0万平方米。但3月下半月全市住宅商品房的成交量为103.7万平方米(8522套),比上半月减少了7.5万平方米。

  而4月上半月的交易进一步萎缩,与3月下半月相比,全市19个区中有16个区的销售面积出现下降。(见下表)

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  对后市各方分歧较大

  “上半年还不是很担心,下半年还是有不小的压力。”谈到后市时,上海本地一家很有名开发商的营销总监告诉记者。他现在的楼盘上半年开盘量比较小,只有200多套,而且去年已经做了非常扎实的市场调查,大部分为自住的客户。

  但他同时表示,下半年开盘量比较大,而且其他公司在下半年也将会放量,加上政策面的众多不确定因素,因此他对市场还是非常担心。

  “政策面影响还是很大的,虽说我们的客户以自住为主,但我们还是希望有投资客进来,政策对自住客户的需求影响也会比较大的。”该人士表示,对于下半年的销售策略,需要有一定的调整。

  新聚仁机构的吴冬是一个看多者,他认为,现在还不需要对后市担心。“出了那么多政策,只是代表暴利时代的结束,一个傻瓜买房时代的结束,技术购房时代将来临,房地产的利润会趋向平均。”吴冬说,“现在市场出现一些慌乱,那是市场一种不成熟的表现。”

  同时,吴冬承认现在市场中投资资金的确不少,但他觉得对市场的影响不会很大,“一些成熟的投资客是不会跟风、恐慌的。”

  对于国八条,吴冬认为,国八条的目的是规范市场,而不是打压。

  上海财经大学房地产经济研究中心主任、上海市房地产经济学会副会长印华教授也持相似观点,他认为现在房地产市场不会像1990年代中期那样“一刀切”,政府出台各种政策目的不是为了使楼市萧条,而是希望楼市稳定健康地走下去。

  对于政策,印华教授一直坚持房价有市场自身的规律来调节,而不需要政府过多地干预。“政府可以适当修补一些市场不能做的,不要深度介入。”

  他认为,不管是投资还是投机,都不应该用行政的手段来控制,那样的监管成本非常高,政府只要规范好,完善市场规则,弥补交易漏洞,很多问题都能迎刃而解。而上海市房产经济学会高级经济师顾海波则对后市表示了担心,他认为,现在房地产市场已经失衡,资金大量来自银行,风险集中到银行上面,大量国内外投资、投机者充斥上海楼市,现在急需整顿。

  洗出去的和留下的

  陈翔(化名)是上海一家媒体的记者,4月15日,他刚把手上的一套房子卖掉。

  “上海的房价实在太高了,这个城市的生活成本也高,我想离开上海。”从过年前开始,陈翔心中一直有个打算:高价把手中的房子出售,然后去广州工作,安家广州。

  2003年12月,陈翔以总价39.5万元的总价在闸北永和小区买了一套85平方米的房子。加上装修、电器、家具和交易税费,他总共的花费在49万元左右,其中有部分为贷款。

  3月份,上海市针对楼市的众多政策出台,让陈翔下定决心离开这个城市。4月15日,他以75万元的价格把手中的房子卖了出去,除去税费,还掉按揭、借款,陈真正到手的钱大概在40万元左右。

  “这些钱我可以在广州付两套房子的首付,一套50万元,另一套20-30万元,把其中一套租出去。”陈翔算过账,在广州,50万元的房子,如果地段好,租金可以达到4000元。

  “在广州,生活质量会有很大的提高,生活的压力也不会像在上海这么大。”陈告诉记者,广州的一家媒体已经向他发出邀请,月薪在7000元左右。

  与陈翔不同,从事建筑行业的杨爱青则选择坚守上海楼市。

  “我觉得上海楼市还会涨。”杨爱青是一个房地产投资者,按照有关部门的设想,杨爱青这样的投资者是需要从楼市中洗牌出去的。

  从2001年到现在,杨爱青每年都会买一两套房子,至今,他手中已经拥有9套房子,其中6套在上海。现在,这些房子的总价已经超过1000万元,但只有其中3套有贷款,总贷款仅为100多万元。

  “就算跌了,我也不会把这些房子卖掉,”杨爱青说,“遇到一些好的楼盘,我还会买。”

  “这是一种戏剧性的效果,应该留下来的走了,该走的却留了下来。”上海房地产市场的一位观察家刘海明(化名)认为,政府的一些政策还是有一些问题,目的与最终的效果并不一致。

  刘海明说:“洗盘出去的不应该是那批人,这也并非政府的本意。”

  洗盘与一个城市的定位

  华东师大房地产学院教授、房产之窗网总经理龙胜平也认为当前的一些政策影响了自住购房需求。

  他举例,提高首付款对购买力的影响非常大,特别是以自住为目的的购房者。

  同样,对于众多银行拒贷房龄超过20年的老公房也抑制了自住性消费,因为购买这部分房子人大部分是自住的,出售这些房子的人也是以改善居住条件为目的的。

  “接下去我认为上海楼市将进入一个洗盘时代,洗出去的人不是按炒楼与非炒楼划分的,洗出去的人是那些对后市信心不足的或是考虑上海购房不划算的。”刘海明说。

  对于“洗盘”,印华有另外一番理解。“我觉得户口制度都可以取消,像上海这样的国际性大城市需要的不是户籍门槛,而是经济门槛。”印华认为。也就是说,哪些人该留在上海、哪些人该离开上海,要由市场经济说了算。

  “如果不是由市场经济来调节,那么上海就可能成为贫民窟。”印华说,“拉丁美洲的一些大城市很多都发展成了贫民窟,上海不能步那些城市的后尘,上海的目标是伦敦、纽约等国际城市。”

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