>>上海新闻>>分类新闻>>上海楼市
请选择背景颜色      
买二手房不能只信房产证
选稿:游海洋 来源:解放日报 作者:张航 2005-4-15 10:02:22
 

    相关专题
:上海楼市

    点击进入留言板

  在购买二手房的过程中,许多市民懂得审核房产证真伪的重要性。不过,对于那些真实的房产证,人们是否就可以放松警惕?真实的房产证,当真不会蒙蔽购房者的眼睛,不会给他们带来意想不到的损失吗?或许,问题的答案并不像人们想象的那样简单。

  案件回放

  前不久,刘小姐看中了浦东新区一套价格适中的公寓房。通过“手拉手”交易方式,刘小姐直接与卖房人达成了购房意向,并很快支付了2万元定金。支付定金前,行事谨慎的刘小姐特意检查了该套房屋的房产证原件,并仔细核对了卖房人的身份证。看到两者均内容真实,刘小姐这才定了心。

  然而,在这套房屋的交易过程中,令刘小姐想不到的事还是发生了:房地产交易中心告知刘小姐,因这套房屋已于1年前被法院查封,故该物业不能办理交易手续。“这一情况并没有反映在房产证上啊?到底是怎么回事?”又急又气的刘小姐连忙给卖房的业主打电话,但他的手机却已停机。因无法提供合法证明,刘小姐在短时间内无法取得该套房屋的所有权,将来她想要取得该所有权也还需经过复杂、繁琐的程序。最终,刘小姐只好自认倒霉,交付的2万元定金也就此泡汤。

  无独有偶。今年1月份,来上海工作不久的赵女士有意买一套市区的小房子,给自己安个家。通过一家中介公司,赵女士很快找到了中意的房源,并与出卖人周某签下一份房屋买卖合同。为表示卖房诚意,周某将自己的房产证原件交给了中介公司保管。合同签订后,赵女士支付了房屋首付款并办妥了银行按揭贷款,可此时周某却以种种理由,一再拖延办理房屋过户的手续。想到周某的房产证还押在中介公司,赵女士倒也不太担心:“最多晚几天办手续,问题不大。”

  一晃两个月过去,赵女士有点坐不住了。打电话和周某约办理过户手续的时间,周某却总是含含糊糊的,后来索性关了手机不接电话。无奈之下,赵女士向一位当律师的朋友咨询。朋友连忙带她赶到房地产交易中心,对这套房屋作了产权调查。这下,赵女士傻眼了:这套房屋居然已在半个月前换了“主人”,周某已经不是这套房屋的产权人。

  律师说法

  解放周末:买房不是一件小事。而上述案例中的刘小姐、赵女士也都对此慎之又慎,维权意识并不差。买房前核对房产证的真伪、交易中要求卖房人把房产证交付给中介公司保管等等,这都是必要的维权手段。可是,到头来她们为何还是吃了亏,上了当?难道,真实的房产证也不能保证房产交易的安全吗?

  蒋先桂(上海陈宜陈律师事务所律师):房产证是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证,也是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。应该说,房产证对于保障房屋权利人的合法权益、维护房地产市场秩序等,都起着十分重要的作用。但是,在房屋买卖的过程中,买房人的确不能过于倚重房产证来判断房屋的有关情况。因为,尽管我国有关法律规定,房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载应当保持一致。但在目前的二手房交易过程中,所售房屋实际情况与产权证上注明的不符的现象仍时有发生。所以,购买二手房,轻信房产证的心态是不可取的。

  事实上,从刘小姐、周女士的遭遇不难看到,二手房买卖中,房产证原件未必可靠。诸如房屋已被法院查封,房屋已列入红线拆迁范围、部分房改房可能存在不具备上市交易条件等等问题,都可能未在房产证上如实地反映出来。解放周末:这样说来,购买二手房光看房产证是不够的。那么,有关房屋的完整、真实的资料究竟记载于何处呢?

  蒋先桂:购买房屋时,仅仅检查或者核对房产证的确不够。如果不能事先了解有关房屋的真实状况,购房者难免会上当受骗,陷入无休止的纠纷之中。从近来发生的实例看,售房人利用真实的房产证骗取购房定金或者房屋首付款的纠纷,为数不少。

  那么,什么地方才有房屋完整、真实的资料呢?根据《上海市房地产登记条例》的有关规定,房地产登记机构应当依照当事人申请或者依照职权,对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权利,和其他依法应当登记的房地产权利,以及与此相关的事项进行记载、公示。房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载,应当保持一致。房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载不一致的,以房地产登记册为准。由此可见,房地产登记册中,某一特定房地产的坐落,房地产权利人姓名或者名称,房屋和土地的面积,土地使用权取得的方式、期限和用途,房地产抵押权、典权、租赁权等其他权利的设定范围、设定日期、存续期限以及抵押权所担保债权的范围,房地产权利的限制等资料,均有着完整、真实的记载。通过房地产登记册,购房人完全可以了解到有关房屋的真实状况。

  解放周末:购房前,人们怎样才能查阅到这些房地产登记资料?

  蒋先桂:依照有关法律法规的规定,房地产登记册可以公开查阅、抄录和复印;申请登记文件可以供有关当事人查阅、抄录和复印。在实践中,有关房地产的登记资料则可通过产权调查的方式,在房屋所在区县的房地产交易中心调取和查阅。单位或者个人查阅登记册,应当向登记机构,也就是房地产交易中心填写查阅申请表,明确房地产的坐落和需要查阅的登记事项,并提交查阅人的身份证件。至于具体的查阅方式,也有明确规定:登记资料的查阅人可以自行抄录登记信息,也可以委托登记机构复制有关的登记资料。对复制的登记资料,登记机构应当加盖印鉴;对无原始凭证或者登记册中无信息记载的,登记机构应当出具无登记记录的书面证明。

  解放周末:看来,购买二手房,不能只信房产证。市民们还需多个心眼,多花点功夫。对自己已经看中的房屋,最好在签订合同和进行交易前,到有关房地产交易中心进行产权调查,以便及时、准确地掌握有关房屋的真实状况,真正做到心中有数。

  蒋先桂:是的。在此也给广大购房者一个建议:办理二手房交易时,一不要轻信房产证的有关记载;二不要随便交定金;三不可匆忙签合同。事先到交易中心对有关房屋作产权调查,明晰房屋产权状况、权利限制等内容后再作定夺,自己的权益才能真正得到有效的保护。

    相关专题:上海楼市

    点击进入留言板

【关闭窗口】 【回到首页】 【打印】



东方网版权所有,未经授权禁止复制或建立镜像