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[专稿]沪物业"菜单式"收费:市民支出将保持稳定
选稿:周莹询 来源:东方网 作者:靳慧 陈誓骠 2005-8-4 10:28:11
   “今后上海的住宅物业服务收费将实行‘菜单式’管理。”市政府新闻发言人焦扬昨天表示,市政府常务会议最近审议通过的《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》将于10月1日起实施。
  
  自去年通过的《上海市住宅物业管理规定》实施后,物业服务管理及收费办法一直受到关注。新《办法》与原有的收费管理办法究竟有哪些区别?市民物业费支出将会增加,还是减少?昨天下午,市政府新闻发言人焦扬、市
发改委和市房地局的有关负责人分别接受记者采访,并就这些关系广大市民切身利益的问题,作了详细的解答。
  
  问:“菜单式”管理包含哪些内容?服务内容能否由业主转包?

  
  答:《暂行办法》将物业服务划分为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”、“共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务”五项。每个服务项目再按服务内容、服务要求和设施配备等情况分为五个等级,每一等级都有相对应的收费标准(最高限价)。从而形成一份收费透明、可供选择的服务菜单。
  
  在确定各小区具体的物业服务收费标准时,业主大会、业主委员会和物业管理企业可以根据需要,从菜单中选择不同等级的服务项目,并在最高限价的范围内协商确定具体的收费标准。
  
  值得一提的是,如果业主大会、业主委员会决定将除综合物业管理服务外的专项服务转包的话,提倡由物业管理公司进行选聘,而不主张由业主委员会自己来选聘。
  
  问:新《办法》在收费标准上有调整吗?
  
  答:新老《办法》在收费标准上是有区别的。过去物业服务收费标准是由物价部门按照“成本审核,市场比较”的办法确定,而新《办法》实施后,首先由业主大会和物业管理企业在“服务菜单”上选择具体的服务组合,然后再按《办法》规定协商确定本小区的收费标准
  
  此外,新《办法》对服务项目做了调整,其中绿化养护服务费从以前的管理费或房屋设备运行费等中分离出来,单独列为一项。服务内容、要求及相应的收费设定更细化。比如保洁项目中,《办法》对不同等级的地面清扫次数有具体规定;再如在综合管理服务费的确定上,考虑规模经济的存在,《办法》给不同规模小区的管理费计算提供相对应的系数等。
  
  
  问:新《办法》推出,业主的物业管理费支出将增加,还是减少?
  
  答:新《办法》通过对不同服务项目分等级、设定最高收费标准,便于物业服务双方协商,以使服务内容、品质和服务价格匹配起来,实现质价相符。比如说,在五大项所有的小项里面,若全部都选等级最高的五级,物业管理费就是每平方米2.3元,与目前优质物业服务收费基本持平。
  
  此外考虑到区县间的地区差异,《暂行办法》还规定“经区(县)人民政府同意,各区(县)可根据实际情况,在市最高收费标准范围内制定并发布区县的最高收费标准”,这样就有效避免在《暂行办法》出台后,郊区物业收费水平出现大幅上涨。
  
  由于《暂行办法》出台后对物业服务有了更高的要求,因此会导致一些收费标准明显偏低的小区物业服务费适当上调,相反有些收费标准偏高的小区,物业服务费下调,或者促进其服务水平相应提高。总的来说,本市物业收费总体水平将保持基本稳定,符合多数市民的利益。
  
  问:10月1日开始,所有住宅物业费就将立即按照新标准来实施吗?
  
  答:新老衔接就低不就高。有关部门已制定了一些实施方案,以做好新老办法的衔接工作。本办法将在新建商品住房先行实施,实施前业主大会与物业管理企业已签订住宅物业服务合同且尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本办法规定执行。
  
  如在本办法实施时尚未成立业主大会且原有收费标准高于本办法最高收费标准的,须相应降低收费标准或提高服务等级。若收费标准低于本办法最高收费标准的,在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。公有住宅售后的物业服务收费执行本办法的有关事项另行研究后制定。
  
  问:物业管理区域能不能突破最高收费标准?
  
  答:如果物业服务为了满足更高层次的需求,提供特殊服务,如集中供热、供水,提供高档娱乐健身设施等,《办法》允许在物业服务双方充分协商的基础上,通过一定的程序确定相应的收费标准。不过,突破最高服务等级服务内容和收费标准报业主大会同意。
  
  从保护物业买受人利益出发,若确因提供本办法不涵盖的服务内容和设施设备,需超出服务项目中最高等级收费标准收费的,小区物业管理公司应上报收费标准至市物业管理协会,经过专家论证,再经区县物价局确认并报市物价局备案后,方可作为物业招投标或协议的最高收费标准。
  
  问:业主对物业管理企业提供的服务内容和质量等有争议时,应如何进行举证,维护合法权益?
  
  答:物业管理消费是群体消费,“仁者见仁,智者见智”。如果发生矛盾,业主可及时向业主委员会反应,由业主委员会与物业管理公司协商,或请所在地居委会调解,协商不成也可依照《合同法》通过司法途径解决。有关部门现正在酝酿通过中介机构,测定和解决物业公司服务合理性的问题。
  
  
  附:《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》
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