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小陆家嘴:沪上办公黄金地
选稿:黄心磊 来源:上海楼市 作者:杨宗伟 2005-3-23 11:08:32

  作为一个国家、地区或城市经济实力和国际竞争力象征的CBD地区聚集并流动着大量的人流、物流、资金流和信息流,在现代城市经济中发挥着核心和枢纽作用。随着近几年上海经济的飞速发展,上海形成了以下6大CBD主要地区,它们分别是:淮海中路、南京西路、人民广场、陆家嘴、徐家汇和虹桥地区。本文主要介绍上述6六大CBD地区之一的陆家嘴写字楼市场中的核心——小陆家嘴地区。

 

 

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  寸土之地,千金难求

  陆家嘴金融贸易区是目前中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区,已聚集8家国家级要素市场、135家中外金融机构、40多家跨国公司地区总部和4000多家贸易、投资和中介服务机构。作为陆家嘴金融贸易区的核心,小陆家嘴地区是指东起即墨路、浦东南路,西至黄浦江边,南起东昌路,北至黄浦江边范围内的公共区域。在这块面积1.7平方公里的地区里,吸纳的外资银行资产总额就已超过200亿美元,平均每平方公里逾117亿美元,小陆家嘴地区已经成为中国资本密集度最高的地区。

  远景规划,重中之重

  浦东现在已成为国内发展速度最快、面貌变化最大的地区之一。在未来几年里,浦东发展的定位是将浦东新区建设成未来上海国际经济、金融、贸易和航运中心的核心功能区。政府相关领导曾指出,陆家嘴金融贸易区的开发将形成“五大功能组团”,以金茂大厦、证券交易所为重心的中外贸易机构要素市场组团;以人行、汇丰、中银大厦等为重心的国际银行楼群组团;以东方明珠、香格里拉、正大广场为重心的休闲旅游景点组团;以仁恒、汤臣等沿江地带为重心的顶级江景住宅园区组团;以陆家嘴中心区西区为重心的跨国公司区域总部大厦组团。据《陆家嘴金融贸易区发展报告》披露,一项整体规划将在陆家嘴金融贸易区实施,该规划以小陆家嘴中心区为核心,并以世纪大道及两侧区域为规划重心,进行中央商务区(CBD)整体规划。小陆家嘴地区还将加快跨国公司总部或功能总部的集聚,以“跨国公司总部联谊会”等形式搭建服务平台。

  办公物业,星罗棋布

  据了解,小陆家嘴共规划有甲级写字楼42幢,以陆家嘴绿地为中心,建筑面积300多万平方米,现已竣工写字楼26幢。代表楼盘有金茂大厦、中银大厦、汇丰大厦、中国保险大厦、招商局大厦、浦发银行大厦、证券大厦等。而今年又有花旗集团大厦、汇亚大厦等顶级写字楼即将交房,将大大拉升小陆家嘴地区租金水平。同时,世界第一高楼——上海环球金融中心、印尼黄金置地大厦、上海银行大厦、合生国际大厦、中国平安金融大厦以及新宏基投入巨资的原美食城地块等工程都如火如荼的展开。在已使用的办公楼中,客户主要以中外金融机构为主,其中,中资银行18家、中资保险机构19家、外资银行机构56家。随着花旗银行、渣打银行、汇丰银行等外资银行纷纷将中国总部迁入,小陆家嘴将逐渐成为金融机构在沪的中心点。

  写字楼租售行情

  小陆家嘴地区的写字楼以其良好的地理位置和其金融贸易区的地位,写字楼的租售价一直位于上海办公物业中的高档行列。较多高品质楼盘和新开盘都采取只租不售的策略,在出售的办公房中,售价也都接近或者达到3000美元/平方米。在租金方面,小陆家嘴甲级写字楼租金价格基本保持在0.7—1.2美元/平方米/天左右,代表楼盘如金茂大厦租金成交在1.0—1.2美元/平方米/天、中银大厦租金成交在0.95—1.1美元/平方米/天。即将交付使用的花旗银行大厦和汇亚大厦,现对外报价为1.2美元/平方米/天左右,他们的介入将进一步拉动小陆家嘴的租金价格。而陆续建成交付使用的环球金融中心、招商银行、平安保险、合生国际大厦项目等近90万平方米新增量,品质均不错,估计租金水平不会低,从而提升了该地区的整体租金水平。

  交通要改善,配套需跟进

  小陆家嘴CBD最大的软肋在于交通问题和配套问题。该地区虽然有轨道交通疏散人流,但地面的交通组织非常混乱。道路虽然宽阔,但众多的岔路和人流使交通拥挤不堪。更严重的是堵车问题,严重时可以堵上几个小时。陆家嘴的规划定位于CBD,强调CBD必须以集中建造高档写字楼为主,相对就忽视了配套商业零售和餐饮娱乐设施的布局。在陆家嘴地区建成的大型零售商业只有两个:正大广场和新上海商业城。与浦西徐家汇等商圈相比,在小陆家嘴密集的办公楼宇内外,几乎没有能够满足白领群体不同消费需求的商业和服务网点分布。

  未来发展,无可限量

  预计至2006年,陆家嘴金融贸易区还将吸引中外金融机构180至200家,其中外资银行一百家;跨国公司总部、区域总部还有80至90家计划进入。同时,面对现在存在的不足,新区政府也将进一步完善小陆家嘴的的商办功能和配套设置。随着2006年12月中国全面开放金融业、跨国地区总部政策的需求刺激和和2010年世博会的召开,陆家嘴金融贸易区将形成新的写字楼的需求高峰。

  随着上海经济的快速发展,以及陆家嘴CBD的进一步发展和完善,小陆家嘴地区成为越来越多的境内外知名企业进驻申城的首选,从而使得这一地区中高档写字楼的入驻率持续上升、租金不断上涨,需求不断增加。

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