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商办情报市场综述
选稿:黄心磊 来源:上海楼市 2005-3-23 11:02:17

  市场综述

  据统计,节后陆续开盘上市的商办物业共有6个楼盘项目。其中办公楼(长宁、普陀各1个)、酒店式公寓(虹口1个)、商铺(嘉定2个、普陀1个)。从目前的销售情况来看,2005年商用物业仍将成为市场关注的热点,投资者可重点予以关注。

  成交数据:

  2月16日-2月28日,全市商业用房总成交655套,成交总面积5.54万平方米;全市办公用房总成交836套,成交总面积7.84万平方米。

  热点追击

  四川北路“地王”,天价成交成新贵

  四川北路4街坊108号地块,这块上海拍卖史上公开拍卖的最大一幅地块,也是有史以来最高的一项标的,于2月下旬由深圳中建蛇口发展有限公司最终以11.4亿元夺得这幅”地王”30年的使用权。该地块总面积为26788平方米,其土地用途为商业和办公。但该项目作为大批量的商业物业,开发难度可不小。业内资深人士认为,与住宅物业相比,做商业物业更加困难。同时,在该地块开发时,还要考虑到四川路商业街的定位问题,而据他推测,开发商可能会选择做商业和办公兼有的项目。写字楼受追捧,虹桥CBD回暖

  近两年,上海写字楼市场的旺盛带动了虹桥地区的写字楼租售。在该区域内古北配套居住区和家乐福等大型商业设施的齐全,加上辐射漕河泾、闵行两大开发区的优势,使大批跨国公司和国内大、中型企业纷纷入驻,空置率明显下降。据CB信义商用房产的统计数据显示,目前虹桥地区甲级写字楼的租金行情,一般主要集中在每天每平方米0.45-0.7美元,个别高的达到每天每平方米1美元以上。同时,新开的办公物业也是销售火爆,一月开盘的某项目曾创下开盘第一天销售5层的记录,同时该地区也有部分新办公房可供投资者选择。

  北外滩深入开发,带来投资新热点

  北外滩的总体定位是,将建成以知识经济、服务和国际服务为特色的服务贸易区,大力发展楼宇经济,成为上海经济和社会发展新的增长点。目前北外滩的重点建设区域是现代商务区、航运商贸区和滨江休闲区,现在已经进入实质性阶段,竞争也非常激烈。据悉,目前北外滩地块已经被中远、申江和世茂集团平分,各占1平方公里多土地面积,而且三方投资都将超过百亿元。目前,世茂集团投资的双子楼已经开挖地基。随着规划目标的推进,未来1至2年内,虹口区北外滩及周边区域将对高档商务楼宇将会产生较大的需求。而目前该区域的写字楼租售价都远远低于人民广场和陆家嘴CBD,有较大的发展潜力。如正在销售的商务楼宇森林湾大厦的价格为均价美金2200元/平方米左右,仅略高于该区域高档住宅物业价格水平。在中长期市场上,北外滩地区正在逐步引发高品质商务楼宇开发销售的热点汇聚效应。随着北外滩规划的逐步实施,价格有望进一步攀升。

  ·新盘点击

  汇亚大厦

  该楼盘位于浦东小陆家嘴核心区域,出入交通非常方便。单层标准层面积为2390平方米,大楼地上33层,地下4层,层高2.8米。楼盘去年开始预租,现预租率已经超过40%了,预计交房时间为2005年6月初。该案只租不售,租金在1-1.2美元/平方米/天左右。

  中关村科技大厦

  该楼盘位于普陀区中山北路靠近曹杨路口,紧贴内环线,交通便利。大厦总建面24000平方米,于2月28日开盘。现在物业的销售均价在15000元/平方米左右,标准面积在100-170平方米左右,适中的价位将会受到投资者和办公用户的青睐,预计10月左右交房。

  工地探访

  廖创兴金融中心大厦

  该项目位于南京西路、新昌路口,与天安中心一街之隔。总建筑面积逾70000平方米,总高度170.45米,地上39层,地下车库5层。该案的特点是大单元式落地玻璃幕窗和方正的户型设计。该物业预计在年内开盘,单元只租不售。现在的地下施工已完成,在进行地面施工。

  财富时代

  该案位于长寿路商业上靠近陕西路,是近期为数不多的产权写字楼新盘。该项目的体量不大,总套数约为400余套,单套面积在55 - 200平方米。该项目预计5月底,6月初开盘上市,现在现场施工进度在结构封顶中。

  陆家嘴美食城地块

  该项目为香港开发商新鸿基地产投资额80亿港元巨资的世界级大型商业综合项目。该幅地总占地6.5万平方米,总建筑面积41.5万平方米。该综合商业项目,将由两座外型独特的超过320米、约70层的“双子塔”高层塔楼组成,高层部分为酒店,低层则为写字楼,商场部分以圆形广场为中庭。现工程在平整地块阶段,预计2011年完工。

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