专题：申城楼市

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    东方网12月10日消息：虽然加息以来上海二手房市场依然成交活跃，但是，房龄在15年以上的老龄房成交量一直徘徊不前，上海众多房产中介普遍表示“老龄二手房买卖不好做”。

    据了解，二手房交易中房龄价差、折旧风险等因素日渐凸显，一般相差2年左右的房龄，其价格就要相差每平方米100元左右。另外，由于老龄房一般具有地段优势，加上总价较低的优势，房主的期望往往也较高，老龄房均价直追周边新房价格，报价过高影响了成交率。

    区域差异明显成交总量小

    在高价老龄房集中的卢湾、黄浦、静安等区，虽然老龄房的市场需求量并不大，但同时老龄房挂牌量相对需求更少，因此这些老龄房还相当抢手。

    但在徐汇、浦东等区的中介门店，每月老龄房的挂牌及成交量基本是个位数，在有新房及5年左右二手房房源的情况下，购房者一般不会问津老龄房。

    中介人员普遍表示，由于老龄房的成交量有限，有部分地区的中介门店每月只有个位数的成交量，总量的波动具有偶然性。

    在杨浦区，仅有的一些15年以上的老龄房均价在每平方米7000－7500元，加息以来成交量有所下跌；在一些中介门店则干脆没有老龄房业务。

    老龄房投资者应早出手

    今年以来，受到宏观调控政策和金融政策的影响，各大银行纷纷收紧了房贷的口子，特别是对于二手房房贷的政策更是紧上加紧。

    目前，大部分银行都出台了对1990年之前建成的二手房实行禁贷的政策，对于房龄在5年以内的二手房最多可以贷到七成；5年至10年的二手房最多可以贷到六成；10年至15年的二手房最多只能贷五成。

    业内人士指出，如没有得到银行贷款的支持，或者银行不给老房子放贷，都会让消费者对老龄房谨慎购入。

    一般认为，5-10年的房屋价值最高，因为整个小区配套设施、绿化、居住氛围逐渐形成需要5-7年的时间；而10年之后，房屋价值就会逐渐降低。

    对此，上海中房指数分析师陈晟认为，在二手房交易过程中，一定要将房龄的因素考虑在内，尤其是二手房投资人士。从目前的市场看，投资老龄房应该尽早出手。一方面这可以避免因为折旧率太高、价值大幅贬值、性价比不高而造成的损失；另一方面可以避免因房龄问题引起的贷款不顺畅造成的交易受阻。由于目前银行房贷对15年以上房龄的二手房按揭限制较严，投资缺乏足够的金融支持，存在较大的风险。

    老龄房个案

    物业地址 黄浦河南中路
    面积29.66平方米
    房主报价40.2万元套
    房龄17年

    物业地址 卢湾思南路泰康路毗邻瑞金路
    面积36.1平方米
    房主报价41万元套
    房龄15年

    物业地址 静安建国西路
    面积13.1平方米
    房主报价23万元套
    房龄30年

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