专题：申城楼市

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　　东方网12月10日消息：为期4天的“2004第十六届中国·上海房地产展示交易会”于本周一落幕。据统计，约有18万人次到场参观，实地看房人数达到了7000多位，预订购房574套。与此同时，福纳咨询相关研究表明，目前上海购房者已经开始步入“中生代”时期，也就是35－45岁的人群成了购房的主力。

　　据分析，这从某种程度上可以理解为市场理性购房的成分增加，而且这一现象也更符合实际情况，“中生代”可以说是目前最具有经济能力和消费能力的。此外从调查中也可看出，计划购房者的心理承受单价分界线已经上升到9000元，而在房型面积方面，实用性开始越来越受到人们的关注。

　　原本25－35岁和50－60岁的年龄段是购房的主力，但通过近期相关调查显示，“中生代”购房者的购房比例在近期有明显提升，超过许多其他年龄段落很多。而且在这部分人群中，二次以及多次置业、提升置业的比例很高，接近六成。其购房单价需求在8000-9000元之间，总价在80万-100万元左右的房产产品是其购买主要方向，别墅中总价在201万-300万元左右的小型独立或联体别墅单位也特别受到“中生代”的青睐。

　　据福纳咨询地产研究总监杨子江表示，“中生代”购房者最显著的特点，就是本地人比例较高，达到了85%，超过全市其他年龄段的平均购房情况。而且值得注意的是其中有7%为“新上海人”，也就是在上海连续生活、工作达到2年以上，较为稳定，并有继续发展可能的人士。

　　从投资方向看，“中生代”相对来说考虑的范围比较广泛，而且投资理财意识较强。在住宅方面，对多层、小高层、高层、独立别墅和联体别墅等都有考虑，另外对于商铺、产权式办公楼和酒店式公寓的投资考虑等多数指标也高于全市平均水平。在住宅类产品中会关注市中心高端地区以外，也会因地制宜、量力而行地投向一些新开发的区域，包括中环线周围和中、外环线附近、轨道交通规划沿线的房产等等。

　　同时，“中生代”购房者还有一个特点是，他们已经有过1次购房经历的近半，有过2次或2次以上购房经历的达到15%左右。这一方面显示其多次置业行为，也可以看出“中生代”中有超过6成的人士大多从2000年前后就开始购房了，近2成人在上世纪90年代中后期就有了自己的第一套住房。

　　据了解，“中生代”客户的购房动机主要包括以下三方面因素。

　　首先是为了提升居住品质，这类改善和提升型的需求占了总量的40%以上。由于近年来市场的发展，对比上世纪90年代和2000年前后，不少“中生代”客户伴随着结婚、生育等，家庭人口结构发生变化，也需要进一步改善和提升居住品质。而市场上房产日新月异，给他们提供了包括从公寓到别墅，从平面到复式等等更多的选择。

　　其次是新的生活方式和工作方式的变化，包括市政道路建设、轨道交通的发展、汽车进入家庭等等，近郊和新城镇的发展，使许多“中生代”客户的目光开始关注一些低密度、配套完善、环境幽雅的新型社区。同时，在一些相近小区或同一小区范围的基于亲情的购房行为也逐渐增多，还有一些新型的住宅产品，比如复式、联体别墅、叠加别墅和混合型的社区等都为二代或者二代以上的居住提供了可能。

　　最后则是投资意识和理财观念的增强。上海房地产市场的蓬勃发展，本身就为房产投资提供了合理上升的空间，这一点对于“中生代”投资客户的影响不言而喻，许多人在理性投资中尝到了甜头。另一方面，由于种种原因，国内适合个人或小机构投资的渠道还很少，一些金融类产品的投资风险也比较大，收益相对较低，这也间接促使“中生代”客户将自己积累的一定的财富投入到房地产领域。

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