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　　10月底，沸沸扬扬了近半年的“加息”传言终于尘埃落定。在最出人意料的时候，央行出台了上升基准利率的决定。一时间，房价的涨跌、供销的增减……这些房地产界的争议话题又回到了风口浪尖。由于“加息”政策是10月28日晚正式宣布的，消化这一政策需要一定的时间，因此“加息”对于本市10月下半月的商品房销售没有多少影响，全市商品房销售依然强势。

　　从网上房地产的成交数据显示，10月16日至31日，本市网上备案商品房销售量为237万平方米（计19134套），平均每天销售14.8万平方米，日均销量超过10月上半月15.6个百分点。10月27日，有一8万多平方米的厂房整体转让，不仅使得10月下厂房销售突增，更令当天的单天销售达到创记录的23万平方米。

　　在全市的商品房销售中，住宅为204万平方米，占全市销售总量的86.1%；商业用房售出8万平方米，占全市销量的3.3%；办公用房销售10万平方米，全市销量的4.3%。

　　
　　供应决定销售销售带动房价

　　全长42公里的内环线，包含了黄浦、卢湾、静安的全部区域以及徐汇、长宁、普陀、闸北、虹口、杨浦、浦东的部分区域。内环线划出了上海高档公寓的势力范围。

　　从7-10月各行政区累计成交量上看，供应量的大小决定了销售的多少。长宁、卢湾、闸北三区在内环以内的楼盘，只要有新房源推出都能获得良好的销售业绩，然而这三区的供应量颇少；而浦东和普陀的供应量较大，客观上给这两个区的销量排在前两位提供了条件。浦东在内环内有20多个楼盘在售；而普陀的中远两湾城、苏堤春晓、绿地世纪城等楼盘个案供应量较大。

　　虽然内环以内的成交量占全市的比例不高，但其销售态势对房价走势的影响不可小觑。上一期笔者提到第三季度全市成交均价每月都在上涨，其中很主要的原因就是内环以内的成交量在不断的扩大。

　　不仅如此，相关数据显示，内环以内的成交均价也在持续的上涨。10月份，内环以内的公寓房成交均价已接近14000元/平方米。

　　内环以内高档住宅均价的上涨以及成交的放量，直接带动了全市房价的上扬。

　　
　　内环以内浦东占鳌头 个案销售徐汇拔头筹

　　内环以内区域凭借其稀缺的地段、坚强的抗跌性，成交量稳步上升。10月下半月，内环以内区域的公寓房共成交了34万平方米，在全市公寓成交量中已超过了15%。

　　从内环线所覆盖的10个区的销售情况来看，销量最大的是浦东和徐汇。

　　浦东新区在内环以内的地域范围较大，在售的楼盘数量也很多，因此成交也比较分散。相关统计数据显示，浦东内环以内的楼盘，仅位于联洋社区的联洋花园·丁香苑（又名中邦风雅颂）的销售超过了百套，一共有33个楼盘瓜分了浦东652套的成交量。

　　徐家汇地区一直以来都是徐汇区的供销集中地，曾有十数个楼盘同时旺销的盛况。虽然近一年来开发重心开始外移，供应量稍显不足，但是市场需求却从没紧缩过，东方曼哈顿、莱诗邸等都曾一度热销。10月18日，位于天钥桥路、南丹东路的福源汇居正式开盘，首批推出了328套的公寓房，顿时购房者趋之若骛。至10月31日，在徐汇区内环以内的525套销量中，仅福源汇居一个楼盘就作了323套的贡献。

　　长宁区在售的高档公寓不少，不过多数位于内环以外。由于其在内环内的地域面积不大，在售的房源不多，因此销售也不旺，销售最多的迎龙大厦也只成交3套。

　　作为高档物业，入市门槛较高，因此销售速度不如中低档物业快也是必然。10月下半月，在内环以内共有109个楼盘有成交记录，平均每个楼盘成交22套，绝大多数的楼盘成交套数不多。但是，徐汇的福源汇居、黄浦的明日星城、普陀的中远两湾城和浦东的中邦风雅颂等4个楼盘的销售超过百套。可见，这4个楼盘受到购房者广泛的认同。特别是徐汇的福源汇居成交了323套，在个案销售中拔得头筹。

  　8000元以下楼盘难觅中等面积三房紧俏

　　内环以内是高档住宅的主战场，地段的因素使得区域内难觅中价房，据统计，内环以内区域的销售主要集中在8000元/平方米以上，占到98%。

　　在6000-8000元/平方米这个价位段中，除徐汇、卢湾、黄浦、虹口四区外，其它六区都有成交。特别是全区均价过万的静安区有一个楼盘售价低于8000元/平方米。静安区的“静安·阳光名都”是去年上半年开盘的项目，目前剩余的是动迁回搬房，10月下售出了4套，均价在6500元/平方米左右。这些房源也是市中心仅有的动迁回搬房。另外，在普陀、杨浦、浦东、闸北、长宁也各有极少量的8000元/平方米以下的公寓房。

　　对于高档公寓房而言，其购买者对于二房的接受程度不如三房，因此在100-120平方米的成交量不算很高。而三房的房型面积过小则显局促，过大则比例失调，不合乎正常的居家规律。因此120-150平方米是三房房型最为适宜的面积区间。从实际的成交情况来看，这一面积区间的三房也最受购房者的欢迎，成交比例达到50%，远高于其他的三房面积段。据统计，在120-150平方米的区间内，公寓房成交均价为13900元/平方米，与前文所提到的10月份内环以内区域的成交均价颇为接近，正好说明了这样的中等面积三房最有人缘。

　　从图例中反映出，200平方米以上的大房型也有一定的市场需求。静鼎安邦、淮海晶华、世茂滨江花园、盛大金磐等超高档次楼盘为了体现豪宅的身价，采用了较为极端的手法：超高的价格、超大的房型，遴选出超高端的客户群体。这些消费力惊人的客户虽不如中低价房的客户群庞大，但为数也不少，因此市场供应也能得到一定的消化。

　　此外，随着市场上烂尾楼改造的接近尾声，市中心小面积单身公寓的供应逐渐趋少。静安区的一个老盘同济佳苑10月下半月有一套成交，已近售罄。

　　
　　内环以内

　　销售量★★★★★

　　该案10月中旬开盘，首批推出328套房源，成交323套房源，成交面积43300平方米，位于上海市10月下半月全市销售排名第二名。该案开盘后一度出现抢购的场景，销售速度极其惊人。

　　区域影响力★★★★

　　该楼盘位于内环线内南丹东路，靠近繁华的徐家汇商圈中心地段，周边人气十分旺盛，周边的各种生活配套设施一应俱全。由于徐家汇地区目前的供应量不足，该楼盘的上市，改观了该区域在一定程度上房源稀缺的状况。

　　人气指数★★★★

　　该楼盘的开发商上海城开（集团）有限公司在业内树立了良好的口碑，因此积聚了旺盛的人气。该楼盘时由于购房者极高的购买热情，导致采用了凭券入场的状况，人气指数可谓极高。

　　产品项目★★★

　　该楼盘由2幢高层、2幢小高层组成，建筑面积94000平方米，容积率3.5，房型设计得比较方正，面积控制得比较合理。距该案大约300米左右，有一个公交集中站点，加上该楼盘贴近南丹东路，势必会受到噪音的影响。

　　友情提示

　　该案目前开盘均价16500元/平方米，估计由于第一批房源的热销，后续房源价格上会有所调整。同位于南丹东路的莱诗邸全装修房售价为140000-17000元/平方米，因此在价格上福源汇居处于相对较高的位置。

　　外环以外

　　销售量★★★★☆

　　康桥水都在10月又推出一批新房源，销售情况非常火爆，开盘至今已经成交了334套房源，成交面积达35372平方米，位居该时段全市成交量的季军。

　　
　　区域影响力★★★★

　　康桥水都位于宝山区杨行镇，是该区域颇具影响力的楼盘。北上海商业广场的建造和地铁一号线北延伸段的即将通车，使得杨行镇成为宝山西城区最受购房者青睐的板块。康桥水都在房型设计上的大胆创新与小区景观的完美设计，与周边楼盘相比有明显的优势，所以销售前景非常看好。

　　人气指数★★★★

　　康桥水都一期所推出的几批房源都十分热销，所以此次推出的新房源吸引了大量购房者，更有许多购房者在开盘前几日就开始排起了长队。由于宝山西城区的规划完善，发展前景良好，所以更是有一些投资客在康桥水都一次买下几套房子，等待升值。

　　产品项目★★★★

　　康桥水都目前开发的是一期，由水系、道路自然分割成六个居住组团、相互独立又各有联系。两条天然河道呈“十”字型贯穿小区。部分公寓的设计上大胆创新，Crossover的房型安排为沪上首创。95平方米的小复式面积不大，总价可以很好控制。

　　友情提示

　　该案周边另有3个在售楼盘和1个即将开盘的项目，供应量非常大。对于投资客而言，交房升值后，能否快速转让是需要考虑的。

　　
　　中内环间

　　销售量★★★★★

　　东方城市花园二期于9月底和10月期间共推出1089套新房源，于十月上半月拿下市房屋交易成交量冠军后。十月下半月销售情况继续火爆，共售出397套，成交面积达54770平方米，继续蝉联上海市第一。

　　区域影响力★★★★

　　一期旁边即为上海儿童医学中心和仁济医院东院。文建中学也在附近。距离陆家嘴地区十五分钟左右的公交车程。项目东边的杨高南路与龙阳路口有易初莲花大卖场。项目南部即为上南地区，世博红线区域就在附近。

　　人气指数★★★★★

　　该项目所在地区目前在售楼盘不多，其一期品质不错，为其树立了良好的口啤，再加上其大盘优势和优越的地理位置，人气十分旺盛。虽然均价较上期有所上扬，但人气却居高不下。10月中旬有房源推出时，售楼处“人满为患”。

　　产品项目★★★★☆

　　该项目总建筑面积约80万平方米，总投资为30亿元，属本市最大的旧区改造工程之一。二期总建筑面积达55万平方米，总户数多达3500多户。目前东方城市花园二期并没有推完所有的房子，仍有7幢小高层和4幢高层未开始销售。

　　友情提示

　　目前东方城市花园可售套数不多。但还会有新的房源推出。周边的二手次新房价格（以东方城市花园一期为例）在10000-11000元/平方米之间。估计其新推房源价格将会继续攀升。购房者应慎重选择房型，和参考周边区域内楼盘的价格。

　　
　　中外环间

　　销售量★★★★
　　美岸栖庭于10月中旬推出了该案一期的第二批房源，销售状况非常良好，至今已经销售了255套房源，成交面积26280平方米，成为宝山高境地区最畅销楼盘，全市成交量的第6名，而以目前的销售情况来看，该案第二批所剩的房源也将会在短期内快速售完。

　　区域影响力★★★

　　宝山高境地区几个在售楼盘近期推出的房源较少，而目前求大于供的现状已经非常明显，持币待购者人数不断上升。此次美岸栖庭推出的房源虽然套数不多，稍许缓解了求大于供的现状，为了进一步满足市场的需要，各楼盘也加快了工程进度，预计11、12月又会有多批房源推出。

　　人气指数★★★★

　　美岸栖庭于9月中旬开盘，推出的110套房源在短时间快速清盘。有许多购房者只能失望而归。前批房源的热销使美岸栖庭聚集了更多的人气，在10月初就有许多购房者在美岸栖庭售楼处门前等待第二批房源的推出。

　　产品项目★★★★

　　美岸栖庭位于宝山逸仙路殷高西路，总建筑面积达35万平方米，临近新江湾城及在建的复旦大学新校区。该案一期共推出6幢小高层，小区规划有1.8万平方米的商业步行街、2000平方米的会所、3500平方米的幼儿园和3000平方米的菜场。

　　友情提示

　　该案部分楼栋距离火车铁轨较近、噪音难免。此外火车的往来会给居民的出行造成影响。