专题：上海楼市

    点击进入留言板 

    引言：

　　“一套公寓价格上千万元，你会买吗？”的确，对于绝大多数的人们来说，这个问题的回答无疑将是否定的。而前段时间曾有媒体报道：“一套公寓价千万，上海楼王现身市中心”，市中心楼价的一再创高已经广受关注。高价楼盘长期以来持续火热，连政府的宏观调控都压不住。数数市中心区目前在售的楼盘，光是单价超过两万的高价楼盘就有6个，这其中包括了静鼎安邦、中凯城市之光、淮海晶华苑、绿洲仕格维花园、鼎园、东方曼哈顿等一系列风云巨案，加上即将亮相的“楼王”——华府天地，市中心区的高价楼盘“你方唱罢我登场”，大有“价不惊人死不休”的味道。 　　

　　存在就是合理? 　　

　　相对房价，上海人均年收入水平并不高，可以说高价楼盘还是少数人的游戏，那为什么许多开发商仍然趋之若鹜呢？

　　“存在就是合理”，被访的高价楼盘开发商几乎都表达出这样一个观点。中凯城市之光企划部的倪副经理的说法或许能代表绝大多数看好市中心高价楼盘前景者的心声：首先是地段的稀缺性，在经过一段时间大规模的开发后，市中心可利用土地已日渐稀少，住宅建筑用地量已进入倒计时状态，土地的稀有、土地成本的增加迫使中心区楼市逐渐走向高端路线；其次是有效需求，判断一个商品的存在是否合理，关键是看它是否存在有效需求，倪先生认为，现在市中心的高价楼盘整体仍处于一种供不应求的状态。对于这些高端物业，上海有一群固定的高端买家市场与之对应，而这种对应的支撑力量主要来自三个方面：一是上海人均可支配收入迅速增加，上海经济的腾飞培育了一批富裕的上海人；二是数十万名在沪的港澳台人士以及外省市，尤其是江浙一带的富裕人士；三是那些顺应国际化潮流，纷至沓来，在上海从商或工作的外国人。目前上海有几万家外商投资企业，以及近万家外国商务机构，这给豪宅市场铺垫了雄厚的购买力。

　　市场是检验一切产品合理性的法宝，或许只有近期市中心高价楼盘的销售情况才是最有说服力的：淮海晶华苑二期112套房源在一个半月不到的时间内已售掉51套，平均每天就能成交两套；绿洲仕格维花园表现亦不俗，5月开盘后的122套房源目前已仅剩无几；同样位于肇嘉浜路、瑞金南路路口的汇峰鼎园在9月8日开盘，三天内即售出50多套，占推出总套数的1/6。

　　当然，并非所有的高价楼盘都如此幸运，几家欢笑几家愁，市中心同样存在着门可罗雀、惨淡经营的高价楼盘。天价楼盘或许只是一种海市蜃楼，而所谓的豪宅也只是少数人通过市场方式占有社会稀缺资源的一种状态。现在看来，存在是否合理，言之过早，一切尚需时间检验。　　

　　高价楼盘=豪宅？ 　　

　　记者发现，市中心高价楼盘对外宣传时大多都以“豪宅”自居，这无疑给购房者们引导了一个等价命题：高价楼盘=豪宅？我们先来探讨一下豪宅的概念。豪宅之为豪宅，有其一定的豪迈气度：外装的华丽、内装的精美、超大的户型以及惊人的价格，而这些直观因素或许只能看作豪宅的必要条件。真正意义上的豪宅，其实远不止这些条件。记者从众多业界专家对豪宅的评判之中，归纳出了以下几条最为核心的毫宅标准：

　　*区位优越不可替代

　　*环境幽雅历史形成

　　*建筑精美不可复制

　　*风格各异不可仿造

　　*人文价值不可再生

　　现在，就让我们来对市中心的几个高价楼盘点评一番，看看这些高价楼盘离“豪宅”到底有多远？ 　　

　　静鼎安邦豪宅指数：★★★☆☆

　　点评：14栋联体别墅、28栋叠加别墅构筑市中心有天有地的别墅生活，这就是静鼎安邦。在寸土寸金的市中心区建别墅，新汉业机构可谓将“剑走偏锋”境界发挥到了极致。绝对差异化的定位，600-1000万元的高价，超大的私人生活空间，静鼎安邦具备了“豪宅”的必要条件。但是静鼎安邦最致命的地方就是小区规模较小，巴掌大的一块地，放两栋高层还有32幢别墅，拥挤程度可想而知，更不用谈室外庭院空间。尽管设计者力图淡化传统别墅的“前庭后院”，把单一的花园分拆，通过地下室的借景、下沉式花园、立体的花园、中心的天井，使环境散落在每一个空间。但室外庭院空间的缺失，使其“豪宅”形象大打折扣。 　　

　　淮海晶华苑豪宅指数：★★★★☆

　　点评：淮海晶华苑位于大上海时代广场和淮海公园之间，与连佛卡仅一路之隔，出门即至新天地时尚休闲圈，其地段的繁华程度自不待言。就景观而言，该案坐南朝北，北向可俯瞰人民广场、博物馆、大剧院和城市规划展览馆，南望可赏太平桥绿地美景，西临25600平方米绿地的淮海公园。最值得称道时，楼盘坐落于具有相当历史人文背景的新天地。它以上海石库门建筑为基点，如今已逐渐被改造成具国际水平的集餐饮、商业、娱乐、文化为一体的休闲步行街。这些石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦等风貌，具有上世纪20年代老上海的建筑韵味。相对而言，淮海晶华苑是目前市中心高价楼盘中最接近“豪宅”的楼盘。　　

　　绿洲仕格维花园豪宅指数：★★★☆☆

　　点评：绿洲仕格维花园一直被对外宣传成都市豪宅，无论小区规划还是房型设计都显得相当奢侈。设计者在住宅底层规划了一个超过500平方米意大利式经典住宅大堂，大堂挑空9.6米，设置有客人休息区，艺术鉴赏长廊，此外又按照意大利风格在每个单元中划分出休闲区和休息区。休闲区包括独立早餐室，独立正餐室、景观露台、景观沐浴区、厨房等，休息区全部朝南，主卧配备独立化妆区和走入式衣帽间，布局合理舒适。从其23000元/平方米的高昂单价、细致多元的功能区域划分、奢侈的豪华装修来看，绿洲仕格维花园的确离豪宅很近，但是它缺乏突出的个性化特征及人文底蕴。 　　

　　汇峰鼎园、中凯城市之光豪宅指数：★★☆☆☆

　　点评：鼎园和中凯城市之光都是在市中心具有相当规模的楼盘，鼎园的体量达到了20万平方米，而中凯城市之光也已连开了三期。从小区规划来看，两者较静鼎安邦等有着明显的优势，无论是鼎园还是中凯城市之光，整个小区处处显示着大气的风范。前者在小区中央规划了8000平方米的生态景观湖，26000平方米湖滨花园——波光滟涟的湖水，丰富多彩的艺术喷泉，开阔气派的滨水广场，使居住者在寸土寸金的市中心区也能感受到大自然的气息；后者则以新颖别致的小区规划见长，该盘在2003年第三届上海市优秀住宅评选活动中荣获“住宅小区规划设计奖”和“住宅科技应用奖”；从地理位置来看，中凯城市之光堪称真正的人民广场地段的住宅小区，小区出去沿威海路，不出600米便可达人民广场；同时该案距南京西路高档商圈亦相当近，步行10分钟即可抵达恒隆广场。同样，鼎园的周围也拥有多个商业中心板块：徐家汇商业商圈、淮海路商圈以及打浦桥商圈。两个楼盘最大的缺陷在于：缺乏突出的个性化特征。两者更大程度上是在卖地段，因此两者充其量只能说是高档住宅，而离真正意义上的豪宅，还欠缺一份豪迈“气质”。

   专题：上海楼市

    点击进入留言板