编者：今年，上海市房地产交易中心网上备案登记系统里引进了股市“换手率”的概念。股市里个股换手率高说明了该只股票的市场表现活跃。然而，在交易中心网上备案系统里，楼盘换手率的意义显然不同于股市，网上备案系统运行半年来，不少读者都来电询问关于换手率的问题。为此，本刊记者对有关换手率现象做了一个彻底调查，对市场常见换手率居高的几种现象进行了剖析归纳。　　

　　三类换手率高楼盘探源 　　

　　上期报道中，对网上备案半年来的部分交易数据做了一些归纳。其中换手率最高的楼盘达到82.56%。如此高的换手率意味着什么？如何从换手率高低研判楼盘优劣？还是让我们来看看几种换手率高楼盘的调查。 　

　　性价比低，购房者另寻他盘 　　

　　在众多换手率高的楼盘调查中，记者最常碰到的一种情况是，购房者千辛万苦预定了一套房源后，想到今后安家在此，就多了些时间和精力，也多了些渠道围绕新家“作功课”，当越来越发现该楼盘的楼盘品质、周边配套等因素都不如同一区域的另一楼盘，或其他区域的楼盘，于是便撤消预定合同。

　　在本市西北角购房的刘先生就属于这种情况。读者刘先生是一家报社的记者，近期准备结婚，由于刚工作不久存款不多，在本市房价还不算太高的西北角购置婚房是他的首选。在与刘先生的交谈中，记者了解到，刘先生和未婚妻原先在该地区看中了一个混合型社区楼盘，小区中既有公寓房又有连排别墅，116平方米的二房面积还算适中，小区规划有商业街，周边又有大卖场、公园，生活配套设施完善，出行也较为方便。唯一美中不足的是，这套二房的房子是全装修房，对于万事喜欢自己动手的刘先生两人来说，不免有些遗憾，但在售楼小姐的热情介绍下，刘先生在看房当天就预定了该房。

　　在预定该房之后的日子里，刘先生也没有闲着，他和未婚妻又实地考察了该地区的另外一些楼盘，在离原先预定楼盘几条街远的地方，他们发现了另一个楼盘。从地理位置上讲，该案不如原先预定的楼盘，但它的体量庞大，地块齐整，有良好的造镇规划，更重要的是该案为毛坯房，正好能满足刘先生自己装修的想法。另外，从价格上看，因为地理位置的相对偏远和目前配套设施的相对不完善，该案的房价同原先预定楼盘的房价也存在一定的差距，除去900元/平方米的装修费，两案还有500元/平方米的差价，刘先生权衡以后，决定退掉原来预定的房子，在这个毛坯楼盘里选一套二房安个家。

　　像刘先生这样的购房者往往在对一个地区的楼盘还不是很了解的情况下，“头脑发热”预定了一套房子，但在对该地区其他楼盘做了更详细的了解后，有了较为理性和直观的比较，于是便退掉原来预定的房子，另寻他盘了。

　　还有一种情况是楼盘建安质量太差，业主愤然退房。读者李先生也碰到了所选楼盘换手率高的情况，但原因似乎与刘先生有点不一样。李先生是新上海人，在上海打拼了5年，现在每月收入在7000元左右，于是买房就提到了日程上来。由于李先生是新上海人，在上海购房没有地域情节，选房的要求无非是距离办公地点稍近些，以方便日后上下班；距离火车站近些，方便老家来人探望。另外，李先生工作比较繁忙，经常出差，所以想找一处装修房，可以省去装修之苦。最终，李先生把目光锁定在普陀区的一处全装修楼盘。

　　李先生在休息日去该楼盘看房。在售楼小姐热情的介绍以后，李先生动心了。一来该楼盘符合自己的要求，离公司、火车站都挺近，并且是全装修房，周边生活配套设施齐全，而且价格也是可以接受的。于是，李先生就预定了该楼盘的一套房子。回来后，出于谨慎考虑，李先生到网上房地产仔细查询了该楼盘的信息，发现该楼盘的换手率很高。李先生就此事打电话咨询本刊记者。本刊记者对该楼盘有所了解，但对该楼盘的换手率高的原因也不清楚。几次实地调查，售楼人员没有确切地解答记者的疑问。看来只能从侧面了解该楼盘价格较低和换手率高的原因。

　　一周后，记者接到了一位已经在该楼盘入住的读者打来的电话，反映该楼盘装修质量问题，记者便与该读者在电话中聊了起来。从该读者口中得知，该楼盘离火车站较近，导致小区内人员复杂，物业管理很不到位。另外，该楼盘全装修房品质很差，多个业主家中出现地板拱起，墙纸脱落的情况，管道铺设也不合理，新造的楼，放水时居然会出现巨大的水管振动声。记者此刻明白了该盘价格低、换手率高的缘由。记录完读者反映的情况后，立即给李先生挂去电话，跟他说明了情况，李先生马上愤然退掉预定房源。 　　

　　调查结论：无论是楼盘的地段区位、周边配套，还是建安质量都有可能是造成业主撤消合同的原因，归根结底，是楼盘的性价比不高，购房者另寻他盘所导致这类楼盘换手率居高。就目前看来，这种情况最为普遍，购房者对这类楼盘可就要提高警惕，不要去当“冤大头”。 　

　　开发商营销策略 　

　　最近，热心读者赵小姐向本刊诉说了自己在买房时遭遇的情况。赵小姐是某外企的白领，收入颇丰。前段时间，想购买一处高档楼盘自住。经人介绍，看中了浦东一处江景高档全装修房。该楼盘各方面品质都不错。由国际著名物业公司做物业管理，周边各种配套设施齐全，中小学齐备，还有大型商场、医院。另外，全装修的品质也较高，采用的硬件设施都为国内外著名品牌。

　　但让赵小姐困扰的是三个月前打电话到该楼盘售楼处，询问是否有房子出售时，得到的答复是否定的。到网上房地产备案系统里查询，也确实显示该楼盘的大多数房源呈粉红色或黄色，已经被预定或已签合同。使一心想买该楼盘的赵小姐满是遗憾。后来赵小姐因工作原因出国了两个月，回来以后，又上网上房地产查询该楼盘情况。原以为该楼盘应该已经清盘，但浏览了该楼盘信息后，赵小姐大为吃惊，两个月前该楼盘预定或已签合同的房源现在好多又变成了绿色。另外，点开该楼盘换手率统计，竟然排在所有楼盘前列。赵小姐觉得事情有蹊跷，打电话到售楼处去，得到的答复是有房源可售，但房价比两个月前每平米上涨了整整300元。此时的赵小姐开始有点想不通了，按理说该楼盘以其独一无二的品质，出现房源大部分已经售出的情况属于正常现象，但现在该楼盘仍有原先的大量房源出售，并且换手率如此之高到底是什么情况造成的呢？

　　在听了赵小姐的讲诉后，记者决定去该楼盘实地调查。到了该楼盘径直找到案场经理，当记者开门见山地询问起赵小姐所反映情况的原因时，该经理在一阵支吾后，并没有说出真正的原因。记者只能另寻他法。后来记者从一名知情人士处了解到，原来，这种情况的出现缘由在开发商，开发商采取内部预定的方式，把房源大部分预定完毕，造成房源紧张的表象，等房价上涨后，再撤销预定，放出房源，房价也自然就涨上去了。此类楼盘在网上房地产备案系统里显示出来的情况就是换手率偏高。

　　调查结论：开发商营销策略也是楼盘换手率偏高的原因之一，就开发商的此种操作模式，说明房产市场有待进一步规范，方能还百姓一个透明的市场。 　　

　　小房换大房 　　

　　换手率高，就一定是购房者对自己所选楼盘的没有信心么？答案当然是否定的。对于一些性价比高，周边配套完善的楼盘来说，高换手率意味着楼盘品质好、投资自住者对楼盘有信心。

　　记者对资料显示换手率高的闵行某楼盘做了现场调查。该案位于老闵行地区，与某高校为邻，从小区步行10分钟能到达5号线站点和一个欧尚shoppingmall，房型较全，在通风换气方面还有所创新，售价在4700-5800元/平方米之间。记者在该案售楼处看到了不少前来购房咨询的人，其中不少是该案旁边的高校教师。欧阳老师就是其中的一位，在与欧阳老师的交谈中，记者了解到，欧阳老师曾预定了一套二房，当时的均价在4700元/平方米左右，因为楼盘性价比高，房价有所上升，于是他便想把这套小的二房换成大一点的三房用来投资。欧阳老师还告诉记者，这里有不少购房者和他一样，把小房换成大房用来投资。这样看来，此类楼盘的换手率高就不足为奇了。

　　调查结论：购房者对自己购买的楼盘有信心，把小房换成大房，也是导致楼盘换手率高的原因之一。