图集:揭开上海滩最昂贵住宅的神秘面纱[组图]

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　　上海顶级楼盘竞争日益白热化 　

　　上海汤臣一品大厦总基地面积超过2万平方米,由两幢40层和两幢44层的超高层建筑组成,总建筑面积为14万平方米。此次汤臣一品先开其中一幢44层公寓楼推出74套房源,每套面积在434至1200平方米,单价在8万--15万元/平方米,单套总价3900万元--1.9亿元。 　

　　资料显示,汤臣集团1994年取得该地块后,因亚洲金融风暴而一度搁置,其后项目酝酿时间达7年之久,于去年10月29日正式开盘。 　　

　　昨天是号称"中国第一公寓豪宅"的上海汤臣一品大厦开盘第100天,但沪上"网上房地产"数据显示,这个开盘价高达8万至15万元/平方米的楼盘依然是一套未售。汤臣的销售人员也承认尚未有成交合约签订。业内指出,在短期内上海顶级楼盘供应激增的形势下,对于单套房源最高价达1.9亿元的汤臣一品而言,原本最具关注度的高昂售价或许会是一把"双刃剑"。

　　汤臣:外汇管制影响售楼 　

　　昨天,"网上房地产"数据显示,2005年10月29日开盘的汤臣一品可售套数为74套,自开盘上市以来距今已过百日,但网上数据仍然是74套的原有数目。显而易见,虽然开发商汤臣集团最初对该盘的销售前景表示充满信心,但这个创下全国楼市新天价的楼盘,销售过程并未如预想那般顺利。 　

　　针对汤臣一品的销售情况,汤臣集团一位销售负责人解释,目前已有部分客户进入实质性洽谈阶段,而且这部分客户属于购买意向确定人士。但他也承认尚未有成交合约签订。"目前情况看,一些外汇管制方面的限制较为麻烦。" 　　

　　该人士所说的"外汇管制"是指国家外汇管理局下发的《关于境内机构出售境内房地产外汇收入结汇等问题的通知》去年10月执行,该《通知》要求单笔超过100万美元的境外资金在上海购房不能直接划入开发商账户,而须先向外汇局申请报批和审批后方可购房。同时,外管局还要求银行详细上报购房者相关数据,如姓名、护照号码、房屋产权证和所购房屋地址等,这种颇严格的管制无疑给境外客户多出了一道难题。"外汇结算等手续一旦完成,估计销售结果会马上体现。" 　　

　　大陆客户观望心态浓厚 　

　　该销售负责人同时表示,按如今的反馈来看,上海、香港、台湾三地同时发售的汤臣一品在不同市场有不同反应。"大陆市场的观望心态更加浓厚,好些客户皆表示出兴趣但意向并不明确；香港市场的客户心态又有不同,他们对于本港当地市场似乎更有认同感；现在的意向购房者大都为台湾市场客户,而这部分人士最大的特点是对于‘上海’有认知性。" 　

　　记者实地考察发现,作为浦东小陆家嘴金融区内仅有的三个纯住宅项目之一,汤臣一品紧临黄浦江第一排,这也是汤臣集团最强有力的倚仗。"汤臣一品的地理位置的确属上海地标,迎合了世界级房产买家的习惯。但一方面,该盘的超高定位未免有所超前；另一方面,一层二户甚至一层一户的大体量面积导致总价过高,这令销售似乎停滞。"易居中国研发中心经理郑翎昀表示。 　　

　　沪顶级楼市整体亦不乐观 　　

　　尽管业内普遍认为汤臣一品之类的豪宅受宏观调控影响不大,但上海顶级楼市的整体形势并不乐观。仅在浦东小陆家嘴一隅,据不完全统计,除14万平方米的汤臣一品外,在售的财富海景尚有2.5万平方米,盛大金磐逾4万平方米,世茂滨江明年有3万多平方米、鹏利海景有9.8万平方米。"即使不算上周边辐射楼盘,此间豪宅总供应量已逾33万平方米,这对受众较狭窄的顶级景观房市场来说,是需要一段时间消化的增量。"地衡地产分析。 　　

　　业内指出,像汤臣一品这样的顶级楼盘销售主要是解决定位以确定好自己的客户渠道。"毕竟单套公寓都是几千万元,愿意出此天价的人可能更倾向于私密性更好、也更大的别墅,而如果选择景观房和追求交通便利,板块内可供选择的3万元江景房并不少。"