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人大代表:房地产"售后包租"并非"零风险"
2006年1月18日 15:47
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      东方网特派记者姚莉莉、靳慧、吴颖1月18日现场报道:“10年包租,*年回报8%”,“首付*万,轻松拥有产权旺铺”……此类房地产广告不断映入眼帘,一种贴着“零风险、高效益”标签的售楼模式引起了广大购房人的关注。市人大代表陆建铭在市人代会上指出,“售后包租”并非零风险,他同时为实现购房人和房产商的“双赢”给出三条建议。

      无论是“返租回报”,还是“带租约销售”,陆建铭分析说,以上售楼模式其本质是一种“售后包租”行为,一般在商铺、写字楼、酒店式公寓销售过程中出现,往往先销售后承租,同时给予一定比例的租金。

      在房市普遍低迷的情况下,售后包租为何日益趋火?陆建铭说,“售后包租”对各方的好处是明显的,对开发商来说,如果只租不卖,长达十几年的投资回收期他们往往无法承受,而分割出售进行包租,能让资金快速回笼;对银行来说,四到五成的首付,相对一般住宅项目而言,按揭比例并不高,封顶十年期限也不长;对投资者而言,投资门槛降低了,只要一次首付,就有稳定的租金收入用来还按揭,无需伤神打理就能轻松拥有产权。

      “但是,各方的风险压力有待时间验证。”陆建铭说。他认为,目前全国平均商业收益率仅2%,而“售后包租”却背负8%-12%的收益率,在漫长的包租期内,一旦某个租赁环节出现问题,开发商已套现出局,最后承租商铺的企业经营不佳,很有可能不积极履行其支付租金的义务。

      为了让“售后包租”规避风险,真正实现“双赢”,陆建铭提出三条建议。

      建议一:目前国内“售后包租”的风险主要在于违约赔付能力相关方面的法律存在盲区。因此建议政府主管部门出台相应行政管理和处罚措施。另外在审批项目时提高产权式商铺类的门槛,对资质、信用及长期回报的担保能力、经营能力及该项目情况有一定要求。并要求开发方销售时提供一定比例担保金由银行管理,以便日后市场变化,承诺不能兑现时,能通过担保金继续给予小业主所承诺的回报。

      建议二:由于购房人在购房行为上存在较大的不成熟因素,导致在购房置业时往往因考虑不周出现一些不必要的纠纷。建议行政主管部门如工商、房地等部门出台相应的规范性“售后包租”合同文本,明确由开发商提供担保方需承担连带责任,另外在合同中要明确租金、租期、租金的交付方式、违约责任的确认等,以避免一些矛盾纠纷。

      建议三:政府可尝试出台一些新的金融工具,比如房地产信托基金等,让开发商能拓宽融资渠道,小投资者也可以分享房地产带来的收益。

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  • 选稿:郑闻文 来源:东方网 作者:姚莉莉 靳慧 吴颖




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